商品房预约合同纠纷

房屋买卖合同纠纷案件发生法律效力的判决、裁定、调解书由一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地法院执行。二审法院不受理强制执行，就算这个案子是二审法院做出的最终生效文书。当事人可以直接拿着已生效法律文书和执行申请书去一审法院执行局申请执行。 若涉及财产执行问题，义务方不履行的，法院会查询被执行人的房产、车、存款、债券、股票、基金份额等财产，并酌情采取查封、扣押、冻结、划拨、变价、拍卖、变卖等方式。如果申请执行人知道被执行人的房产、车、账户等具体信息也可以主动提供给执行法官。此外，若钱没有都执行回来，债权人发现被执行人有其他财产的，可随时提供给执行法官请求执行。法院可以对被执行人采取限制出境、在征信系统内记录、通过媒体公布不履行信息等措施。 若涉及到过户问题，出卖方不配合按约过户的，申请执行人可以拿着法院生效法律文书直接去房管所过户，现在司法实践中大多数房管所认法院的生效文书，直接给办理过户。若房管所不配合的，只能去法院申请强制执行由法院向房管所发协助执行通知书（协助执行函），之后房管所见此协助执行通知书（协助执行函）就会办理过户。 总而言之，就是越快申请强制执行越有利。

原告：张某 被告：某集团北京某置业有限公司 2015年12月29日，被告公司在没有取得预售许可证的情况下，与张某签订了《XX密云朗山选房确认单》，张某购买被告公司位于北京市密云区XX朗山小区X号房屋一套，建筑面积为57平方米，成交单价为15861元。张某当日向被告公司支付了购房款89630元。后张某将房屋出售给任某、李某，但是因被告公司的原因导致未改名成功。2017年3月，因北京市的限购政策，任某、李某与张某三人都丧失了购房资格，后任某、李某将张某告上法庭，北京市密云区人民法院作出（2019）京xxxx民初xxxxx号民事判决书，判决张某返还任某、李某购房款及利息。张某认为，是因被告公司的违规销售行为给张某造成了损失，故诉至法院，请求：1.判令解除2015年12月29日张某与被告公司之间签订的朗山X室商品房预约合同；2.判令被告公司退还张某购房款89630元并支付利息；3.判令被告公司赔偿张某房屋差价损失17586元；4.本案诉讼费由被告公司负担。 法院判决：一、解除张某与被告公司就朗山17-1109室形成的商品房预约合同关系。二、被告公司于本判决生效之日起七日内返还张某购房款八万九千六百三十元并支付利息。三、被告公司于本判决生效之日起七日内赔偿张某房屋差价损失一万七千五百八十六元。案件受理费一千二百二十二元，由被告公司负担。 案例评析：本案是典型的商品房预约合同纠纷。因北京“3.26”购房政策，原告张某失去了购房资格，该协议变得履行不能，遂应解除。张某要求被告公司支付购房款并支付相应利息的诉求，有理有据，得到了法院的支持，至于利息的起算点则根据张某实际支付购房款的时间来确定。 另外，关于房屋差价这个问题。被告公司在销售过程中，将商业办公类用房宣传为居住用途，本身肯定是存在虚假宣传的，对案涉这个《XX密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在很明显的主观过错，应对张某遭受的损失承担赔偿责任。遂法院也支持了张某要求被告公司赔偿房屋差价损失的诉求。综上，可以看出本案原告的诉求可谓是有理有据，法院的判决可谓是中规中矩。

《民法典》第五百九十五条、第五百九十六条、第五百九十七条、第五百九十八条、第五百九十九条、第六百条、第六百零一条、第六百零二条、第六百零三条、第六百零四条、第六百零五条、第六百零六条、第六百零七条、第六百零八条、第六百零九条、第六百一十条、第六百一十一条、第六百一十二条、第六百一十三条、第六百一十四条、第六百一十五条、第六百一十六条、第六百一十七条、第六百一十八条、第六百一十九条、第六百二十条、第六百二十一条、第六百二十二条、第六百二十三条、第六百二十四条、第六百二十五条、第六百二十六条、第六百二十七条、第六百二十八条、第六百二十九条、第六百三十条、第六百三十一条、第六百三十二条、第六百三十三条、第六百三十四条、第六百三十五条、第六百三十六条、第六百三十七条、第六百三十八条、第六百三十九条、第六百四十条、第六百四十一条、第六百四十二条、第六百四十三条、第六百四十四条、第六百四十五条、第六百四十六条、第六百四十七条（中华人民共和国主席令第45号 / 2020.05.28发布 / 2021.01.01实施） 《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十二条、第三十三条（现行有效  /  2020.03.27发布  /  2020.03.27实施 ） 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条（ 法释[2003]7号 / 现行有效 / 2003.04.28发布 / 2003.06.01实施 ） 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15、16、17、18条（法[2016]399号  /  现行有效  /  2016.11.21发布  /  2016.11.21实施 ） 《城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第32号 / 现行有效 / 2019.08.26发布 / 2020.01.01实施 ） 《诉讼费用交纳办法》第十三条 第一款 第（一）项（中华人民共和国国务院令第481号/现行有效/ 2006.12.19发布  /  2007.04.01实施 ） 最高人民法院关于适用《诉讼费用交纳办法》的通知（法发[2007]16号  /  现行有效  /  2007.04.20发布  /  2007.04.20实施  ） 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条  （中华人民共和国主席令第71号 / 现行有效 / 2017.06.27发布  /  2017.07.01实施）

房屋买卖合同纠纷诉讼时效期间为3年。但是，最长诉讼时效是20年，也就是说如果自权利受到损害之日起超过20年的，尽管可以立案，但是很难胜诉。

房屋买卖合同纠纷，合同履行地和被告住所地均有管辖权。实践中，一般是由不动产所在地（即合同履行地）法院管辖，这样有利于高效诉讼。已经登记的，一般是登记地。未登记的，一般是房产实际所在地。 此外，一般的房屋买卖合同纠纷不属于专属管辖，只有政策性房屋买卖合同纠纷（如安置房等）才属于专属管辖。另外，专属管辖不排斥仲裁，就算是专属管辖，但是只要你们双方在合同中约定了仲裁，则该约定有效。

原告身份证件、被告身份信息、居住信息；商品房预约合同、预售合同、销售合同；商品房委托代理销售合同；经济适用房转让合同；农村房屋买卖合同等合同，证明对方存在违反合同约定的一切相关证据，如未对方按期交房、交的房质量有问题（如主体结构）、与合同约定的面积存在误差、没有“五证”《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、没有取得预售许可证明或提供虚假的证明、合同签订后又私自抵押或出卖等违反约定的情形。 因对方违约还可要求对方承担期间损失，例如租房费用、供暖费、物业费、电费、水费、有限电视费、网费、房屋维修确认单等，但是需尽可能提供相应发票或收据。

起诉书应当记明下列事项： 1、原告信息；原告一般是签订商品房预约合同的一方，甲方或乙方。 2、被告信息；被告一般是签订商品房预约合同的另一方，乙方或甲方。 3、诉讼请求和所根据的事实与理由； 4、证据和证据来源。

商品房预约合同纠纷，商品房预售合同纠纷，商品房销售合同纠纷，商品房委托代理销售合同纠纷，经济适用房转让合同纠纷，农村房屋买卖合同纠纷

房屋买卖合同纠纷属于合同、无因管理、不当得利纠纷项下的具体案由，规定在《民法典》第三编。 房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。 房屋买卖合同纠纷是一个三级案由，商品房、经济适用房、过去的“两限房”（现在的“共有产权房”）、房改房、农村房屋、二手房等各类房屋的买卖合同纠纷均可适用本案由。（例如，A买了一套北京的商品房，但是因该房地产公司迟延交付房屋造成A权益受损，想买别的房子也没钱了毕竟钱都套在这套房子里了，遂可以起诉要求开发商解除合同并支付逾期交房的违约金。） 主要类型有：商品房预约合同纠纷，商品房预售合同纠纷，商品房销售合同纠纷，商品房委托代理销售合同纠纷，经济适用房转让合同纠纷，农村房屋买卖合同纠纷。 实践中，上述类型案件直接适用大案由房屋买卖合同纠纷即可。 商品房预约合同纠纷是指开发商和买房人之间就在未来一定期限内签订正式商品房买卖合同的协议所产生的纠纷，一般俗称“认购书”、“意向书”等。（例如，A与XX房地产公司签订了一份“认购书”，约定60日后双方签订正式的商品房买卖合同，但是后来任何一方违约的，另一方可以起诉解决。）