我怎样才能解除租赁合同？

我和承租人约定租金按季度支付,并提前一个月.但是承租人没有一次按时支付过,我该怎么办？ 我们约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋： 1、不支付或者不按照约定支付租金达20日的。 租金是提前一个月支付的,我想问的是这20天是应该是在这一个月内还是在这个月完后再20天以后?20天到后我能行使通知解除吗,还是必须催告解除? 合同中还约定:甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的30%标准支付违约金。 假如我催告解除是不是可以收取这个违约金?假如承租人拒绝支付违约金,只承认支付租金.到了宽限时间我是不是也可以解除合同了? 前两季度晚交了近一个月,我都没说什么,每季度都拖,烦的很。 其实承租人现在已经拖了24天了,在这期间我电话催告了很多次都没结果。请律师支招，多谢！