2019年11月1日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租原告名下位于北京市朝阳区某地房屋，租期三年，租赁期限自2019年11月5日至2022年11月4日，房屋租金每月18000元，季付。合同签订之后，原告就将房屋交付给被告，由被告夫妇居住使用。
合同签订之后，被告如约支付了2019年11月5日至2020年2月4日的租金54000元。2020年2月4日，被告本应支付2020年2月5日至2020年5月4日的房租，但被告声称因为疫情经济困难，让原告予以宽限。原告考虑到疫情期间大家都不容易，没有强制要求解除租赁合同，让被告继续居住。但之后被告仍不付房租，在原告的催促之下，被告在2020年10月29日支付了30000元，2022年1月7日支付了5000元，2022年1月16日支付了5000元，累计支付房租总计94000元，欠付原告近40万元的房租。
因被告一直不付房租，原告要求解除合同，让被告腾退房屋。被告在2022年1月30日将所有东西搬走，将房屋交还原告，但之前欠付的租金仍一直不付。
在原告的屡次催促之下，2022年3月6日双方明确合同截止至2022年2月5日，被告累计欠付的租金总额为40.2万元。被告承诺在2022年5月1日之前分三次付清，如未能及时履行，愿主动承担相应法律责任。但之后被告仍不主动履行，原告无奈，只能到法院起诉。在诉讼过程中，双方达成调解，法院出具调解书。
但法院出具调解书后，被告仍不履行法定义务。原告遂申请法院强制执行。