因履行不能未成迁走户口，需要支付天价违约金吗？

2016年马女士把位于北京市朝阳区炫特区的房子卖给对方，合同约定户口应该及时转走，如果不转走按照每天万分之五支付违约金，因为房子卖出后，北京房价很快翻了一番，因为买不起房子导致户口没有及时转走，现在对方把马女士起诉到朝阳区法院，要马女士赔偿20万。针对本案，问法网律师分析：我国合同法范畴下的违约金，系以补偿性为原则、惩罚性为例外，在双方合同约定的违约金过分高于实际损失的情况下，当事人一方可以要求人民法院予以酌减。法院对于仅就户口迁出问题的案件，一般是不受理的。本案法院之所以会受理，其原因是在于律师选择了违约之诉，原告的诉请看似与户口相关，实际上是基于双方在合同中约定了如果卖方未在规定的时间内迁出户口，将承担支付违约金的违约责任。如果双方仅在合同中约定卖方应当于何时迁出户口，并未约定若未在规定时间内迁出户口承担什么违约责任，在这种情况下，买方如果向法院起诉要求卖家迁出户口，一般不会得到法院的支持。另外，违约责任的确定除参考合同约定外，法院还会综合考虑卖方违约给卖方造成的损失，所以在约定违约责任时，需要约定损失的计算方式等，以便约定内容得以执行。随着社会发展，房屋交易量逐年增多，而对一般人而言房屋交易价值额较大，相关纠纷的处理具有自己的特色。《规定》此次修改，将房屋买卖从原房地产开发经营合同单列出来作为一个独立的第三级案由，并且将其中涉及商品房买卖的合同纠纷都作为第四级案由。而伴随保障性住房建设力度的加大、城市化进程的加速，经济适用房、农村房屋的买卖也逐年增多，《规定》增加了经济适用房转让合同纠纷、农村房屋买卖合纠纷同作为第四级案由。需要注意的是，商品房、经济适用房、“两限房”、房改房以及其他各类房屋的买卖合同纠纷都可使用本案由;而签订商品房预约合同后，未签订正式的房屋买卖合同因此而发生纠纷的，就不适用缔约过失责任纠纷的案由。另，商品房委托代理销售合同属于特殊的委托代理合同，此处已将其作为独立的第四级案由，就不应适用一般的委托合同纠纷的案由。本案中，马女士由于房屋涨价，无法购买新的房子，导致户口无法迁出，且该房屋并非学区房，买房也可以迁入户口，对买房损害不大，不应该支付天价违约金，目前，问法网律师正在积极准备应诉。