概念分析
依照质权的客体不同为标准，质权可以区分为动产质权、权利质权和不动产质权三种类型。动产质权是以动产为标的的物权，不动产质权是以不动产为标的的质权，而权利质权则是以可让与的动产性质的财产权为标的的质权。我国现行立法仅承认动产质权与权利质权，台湾地区亦同。而法国、日本民法则在动产质权与权利质权之外，还承认不动产质权。由于不动产质的设定需要移转不动产的占有，已经导致其在当今日本几乎没有得到利用，而且随着抵押权担保的普及和运用，其适用范围更进一步缩小。
不动产质权和我国典权制度的比较
典权是指一方支付典价，占有他方的不动产而享有的使用、收益的用益物权。支付典价者为典权人，以自己的不动产供典权人占有、使用、收益者为出典人，作为典权标的物的不动产为典物。无论典权是否有约定的期限，典权都受到期限的限制。在回赎权的有效期限内，出典人可随时回赎典物。在约定典权期届满后经过一定期间，出典人仍不以原典价回赎的，典权人取得典权的所有权(视为绝卖)。当事人未定典期的，经法定期限出典人仍不回赎的，典权人取得典物的所有权。典权是我国特有的制度，为我国习惯法上的物权。法国民法典中的不动产质与我国的典权制度功能相似，有异曲同工之妙，但典权与不动产质权在制度设计上又不完全相同，
典权与不动产质权的区别主要体现在以下几个方面：(1)权利性质上，典权为用益物权，而不动产质权为担保物权。(2)典权属于主权利，不依赖其他权利而存在，而不动产质权须以债权的存在为前提，属于从权利。(3)出典人对于典权人支付的典价不负清偿责任，他可抛弃回赎权而使典权人取得典物所有权，而出质人对于主债负清偿责任，当质物不足于清偿全部债务时，出质人对于不足部分仍负有清偿责任。(4)典物因不可抗力灭失时，典权与回赎权都归于消灭，实际上是由典权人与出典人共同分担危险；而质权因不可抗力灭失时，由债务人或出质人负担危险。(5)在对标的使用上，典权人可以改变典物的用途，可以就典物出租，或者设定抵押，而不动产质权人须依不动产的使用方法而进行使用收益，不得擅自改变其用途及出租或者设定抵押。
不动产质权和我国的典权一样都面临着存废之争。有学者提出，随着不动产抵押制度的日益健全，不动产质权几无继续存在之必要。的确，不动产质权与不动产抵押制度相比较，不动产抵押权具有更多的优势。不动产抵押无需移转不动产之占有，以登记为公示方式，既不影响抵押人对不动产之使用收益，又不影响抵押权人利用不动产用于债权之担保，且抵押权人无需承担任何管理之责任，不动产抵押权可谓将不动产的使用价值和价值发挥得淋漓尽致。而不动产质权则不然。从债务人角度来看，不动产质权必须移转不动产之占有，出质人既不可能利用不动产按比例提供债权担保，也难以利用同一不动产用于其他债权之担保，他只能一次性用光不动产的全部价值，其必然导致不动产的价值无法得到充分的发挥；从质权人的角度观察，质权人必须对不动产进行善良管理，并且需支付税款和有关的费用，倘若质权人希望鳃除其义务，又必须以放弃质物之担保为条件。
