一、概念
土地增值税，是指对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其取得收入的增值部分征收的一种税。
二、纳税人
土地增值税的纳税人，为以出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业、外国企业、股份制企业、其他企业、行政单位、事业单位、社会团体、其他单位、个体经营者和其他个人。
三、计税依据
土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。所谓增值额，是纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额之后的余额。纳税人取得的收入包括转让房地产而取得的货币形态、实物形态及其他形态的全部价款及有关的经济收益。
上述规定的扣除项目包括：
1．取得土地权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。
2．房地产开发的成本、费用。房地产开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。上述的土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。上述的前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。上述的开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
3．经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
4．与转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。转让时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。但房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。
5．财政部规定的其他扣除项目。依据规定，从事房地产开发的纳税人可以按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除额。
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(2)提供扣除项目金额不实的；
(3)转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
四、税率
土地增值税实行4级超率累进税率：(1)增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。(2)增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分，税率为40％。(3)增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分，税率为50％。(4)增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
五、计税方法
适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数简便方法计算，具体如下：
1．增值额未超过扣除项目金额50％的，土地增值税应纳税额=土地增值额×30％。
2．增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，土地增值税应纳税额=增值额×40％-扣除项目金额×5％。
3．增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税应纳税额=增值额×50％-扣除项目金额×15％。
4．增值额超过扣除项目金额200％的，土地增值税应纳税额=增值额×60％-扣除项目金额×35％。
六、税收优惠
依据规定，下列项目可以免征土地增值税：(1)建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20％的。(2)由于城市实施规划、国家建设需要依法征收、收回的房地产。(3)由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的房地产。(4)个人之间互换自有居住房地产的。(5)个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用住房，经过主管税务机关批准，在原住房居住满5年的，可以免征土地增值税；居住满3年不满5年的，可以减半征税。
七、纳税期限和地点
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
土地增值税由税务机关负责征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
如果纳税人没有按照规定缴纳土地增值税，土地管理部门和房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
