预售许可制度

一、商品房预售许可制度

根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房预售实行预售许可制度。

商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品
房预售管理办法》的有关规定执行。


二、商品房预售制度的利与弊

商品房预售制度从开始到现在一直没有停止过争论，到底该制度是利多还是弊多呢？下面我们就看一看。
　　
（一）商品房预售的利

　　（1）商品房预售的普遍性

　　自从94年，预售许可制度建立以来，其占有的商品房的销售比例已经达到了80%，甚至是90%以上。

　　（2）加速了建设资金的周转

　　由于我国城镇住房总量上的供不应求，加快建设、增加住房供应量是客观需要，其正是大大加速了建设资金的周转速度，提高了资金的使用效率，降低了资金的使用成本。

　　（3）房地产开发融资的重要手段

　　我国的资本市场发展的滞后，决定了融资手段的单一、缺乏。而商品房的预售却是给出了一条融资的好路子。成为了房地产开发融资的重要手段！

　　（4）销售价格低

　　目前预售价格都普遍低于现售价格，达到了10%-15%，这也是其受到群众爱戴的重要原因。

（二）商品房预售的弊

　　（1）消费者利益的不到有利的保障

　　由于预售行为与房屋的实际交接之间有一定的时间差，这就给了部分经销商弄虚作假、规划改变等留下了空子。消费者的利益得不到有利的保障。

　　（2）各种风险因素较高

　　商品房的预售决定了政府和银行的监管能力要高，预售制度中隐含的各种风险因素要降到最低。

　　因此，商品房预售制度有无存在的必要性便成为了社会争议的话题，由于商品房预售涉及到社会的方方面面，不是简单的保留和取消的问题！

三、商品房转预售行为的效力

商品房转预售，是指商品房预售后，预购人将其预购的未竣工的预售商品房再行转让的行为。对于商品房转预售行为，应根据具体情况酌情认定其效力。

1、在商品房预售合同生效并办理有关登记或交易手续，缴清税费后，预售房尚未实际交付之前，预购方将其预购的商品房全部或部分转让给第三方，符合当地有关法规、政策，没有违法行为的，可认定转预售合同有效；如预购方在前一预售行为尚未办理有关登记或交易手续、缴清税费时，即将其预购房转预售的，应认定转预售合同无效。
2、预售商品房合同订立后，预购方尚未取得房屋产权之前，预售方 未与预购方协商，又将该房预售给第三方的，应认定后一预售合同无效；如第三方是善意购买，并已取得房屋产权的，也可认定后一合同有效，但预售方应对前一合同的预购方承担违约责任，造成损失的，应赔偿损失。