一、房产证的含义
房产证包括房屋所有权证和 房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。
二、房产证的特点
作为证书之一种，房产证具有以下显著特点：
(1)房产证只能由房地产主管机关发放。
(2)房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于 一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋 (包括区分所有的房屋)只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证。
(3)房产证只能向特定 房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。
(4)房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产证的内容应与登记簿的内容相一致。土地证是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。
三、房产证的作用
《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是具有法律效力的证件，由人民政府房地产行政机关核发，其他任何部门和单位均无权制作或发放，所发放的权证一律无效。建设部在《关于加强〈房屋所有权证〉发放管理工作的通知》中也规定房屋所有权人必须依法到房屋所在地的房地产行政主管机关申请登记领取房屋所有权证。凭证管理房产；凭证出售、出租房屋；凭证申请房屋翻、改、扩建；凭证申请办理房屋继承、析产、分割、赠与、交换、调拨等产权转移手续；凭证办理抵押手续；凭证办理拆迁、安置、补偿手续。管理部门在办理有关手续时凡涉及到房屋所有权证的归属，也均应以《房屋所有权证》作为确认证件，不得以其他证件替代。
四、《房地产证》与《房屋所有权证》的区别
《房屋所有权证》又称《房产证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是具有法律效力的证件，由县级以上人民政府房地产行政机关核发，其他任何部门和单位均无权制作或发放。建设部在《关于加强〈房屋所有权证〉发放管理工作的通知》中，明确规定房屋所有权人必须依法到房屋所在地的房地产行政主管机关申请登记，并领取房屋所有权证。凭此证可以管理、出售、出租此房产；凭此证可以申请对此房屋进行翻、改、扩建；凭此证可以申请办理房屋继承、析产、分割、赠与、交换、调拨等产权转移手续；凭此证可以办理抵押手续；凭此证可以办理拆迁、安置、补偿手续。当管理部门办理相关的手续时，只要涉及房屋所有权证的归属，都应该以《房屋所有权证》作为确认证件，其他证件均不能替代。
在以前，我国《 城市房地产管理法》中曾经明确规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有证书。”根据法律规定，《 国有土地使用证》和《房产证》是由不同的机关颁发，《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，是受法律保护的。例如 北京市国土资源和房屋管理就根据国有土地使用方式的不同，对直接填发的《国有土地使用证》分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。但是，《房屋所有权证》只代表房屋产权，不包含土地使用权。所以，在以前，人们在办理了《房屋所有权证》后，还需要办理《国有土地使用证》，只有两个证件都办理了才可以完全享受法律保护。如果住户在购买房屋后只是领取《房屋所有权证》而未领取《国有土地使用证》，那么用一句形象的话来说，就是住户实际上还有30％左右的权益不受法律保护。
但是时代总是发展的，在房地产市场刚刚起步和发展的时候，因为管理体制的问题，是不可能做到两证合一的，但是随着房地产市场越来越成熟，相关的制度改革也稳步进行，目前在全国的很多城市都已经将原来的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》合并为一，成为新的《房地产证》。这种《房地产证》是经过统一制作的、单一的房地产产权凭证。《房地产证》同时记载有土地资料和房屋资料，是对土地使用权和房屋所有权同时进行的登记。从另一个角度来说，《房地产证》是房产业主依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，也是合法拥有房地产的凭证，而不仅仅是合法拥有房产的凭证！
五、房产证的办理程序
（一）一般程序
（1）买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。
（2）买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。
（3）办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。
（4）经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。
（二）委托开发商或代理公司
为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。
在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。
即使委托开发商或代理公司办理房产证，您仍然可以选择，是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
第一步：签订委托协议
通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。
有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。
此时，您也可以选择，开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税。
办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。注意事项：
1.在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确，可参见本书附录十一。
2.交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。
第三步：按照约定时间领取房产证。
开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。
如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。
注意事项：
1.仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全。
2.仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因。
3．核对“他项权利”一栏记载的抵押事项。
4．索要缴纳税费的正式发票。
需要的资料
1. 房屋购销合同原件及补充合同原件。
2.商品房销售统一发票原件。
3.房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件。
（若房屋测绘报告为旧格式的，则还需出具竣工验收单及填写房地产登记申请书，新格式只需提供房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件即可。）
4.完税凭证（契税缴款书）
5.所需材料
（1）购房人已婚
①双方身份证复印件（原则上需校验原件）
②婚姻证明复印件（带原件校验）
③双方任何一方不能到场办理，则需提供私章，若委托第三方代办则需同时提供夫妻双方私章
（2）购房人单身（必须本人到场，不可代办）
①身份证复印件（带原件校验）
②户口簿或户籍证明复印件（带原件校验）
③单身声明具结书 购房者在本地则到民政局办理
购房者在异地则到公证处办理
购房者在国外则到大使馆办理
（3）购房人为单位
营业执照（或组织机构代码证）复印件（校验原件），无法提交原件校验，则需提交工商出具的彩印副本。
六、无法办理房产证的情形
无法办理或长期得不到房产证的18种情况：
1、开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权;
2、开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金;
3、开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕;
4、开发商没有完成竣工备案工作;
5、开发企业将房屋重复销售(未经合同备案)，导致无法办理房产证;
6、楼盘被法院查封;
7、开发商没有取得建筑面积实测数据;
8、商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记;
9、开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收;
10、开发商不及时办理大确权;
11、开发商不配合提供办理小房产证的相关资料;
12、开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发;
13、房屋契税尚未缴纳;
14、公共维修基金尚未交付;
15、提交办理房产证的文件不合格;
16、个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证;
