市场法

一、市场法的适用范围

　　市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。

　　而在下列情况下，市场法往往难以适用：

　　1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；

　　2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；

　　3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；

　　4.风景名胜区土地；

　　5.图书馆、体育馆、学校用地等。

二、市场法的基本计算公式

　　市场法的基本计算公式是：

　　P＝P‘×A×B×C （5－11）

　　式中：

　　P——被估房地产评估价值；

　　P‘——可比交易实例价值；

　　A——交易情况修正系数；

　　B——交易日期修正系数；

　　C——房地产状况因素修正系数；

　　如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：

　　P＝P‘×交易情况修正系数A×交易日期修正系数B×房地产状况因素修正系数C×容积率修正系数×土地年期修正系数 （5－14）

三、市场法的操作步骤

　　（一）收集交易资料

　　（二）可比交易案例确定

　　（三）因素修正

　　1.交易情况修正

　　（1）需要修正的情形

　　① 有特殊利害关系的经济主体间的交易；

　　② 交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型

　　③ 买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。

　　④ 其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。

　　⑤ 特殊的交易方式。如拍卖、招标等。

　　不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况

　　（2）修正系数的计算公式

　　交易情况修正后的正常价格

　　＝可比实例价格×（正常情况指数/可比实例情况指数）

　　＝P‘×100/100（1±X%） （5－15）

　　注意：这和教材40页的交易情况修正是一样的

　　2.交易日期修正

　　房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行期日修正的公式如下：

　　交易基准日交易实例价格

　　＝评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数×可比实例价格 （5－16）

　　提示：① 书上例题[5－5]，说每月上涨1%，实质上指的是每月环比价格变动指数

　　② 交易日期修正还是看前面讲过的物价指数法的有关内容（教材36页）

　　③ 关注教材40页交易日期修正的说法，物价变化“平均每月上涨1%”

　　3.容积率修正

　　容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。

　　容积率修正可采用下式计算：

　　经容积率修正后可比实例价格

　　＝可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数） （5－17）

　　注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比

　　4.土地使用年期修正。

　　土地使用年期修正系数按下式计算：

　　式中：

　　K——将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数；

　　r——资本化率；

　　m——被估对象的使用年期；

　　n——可比实例的使用年期。

　　土地使用年期修正后地价＝比较实例价格×K

　　教材土地使用年期修和这里是同一个原理

　　5.房地产状况因素修正

　　注意：（1）是将待估房地产的状况指数视作100。

　　（2）房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应该采用这里给出的公式处理，不过注意教材41页在区域因素的处理没有使用这里的公式，而是直接使用区域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市场法的计算题都是告诉的相对于待估房地产的状况需要修正±X%，需要使用这里的公式做。对分母100（1±X%）