李迈律师：揭秘附条件生效的房屋买卖合同的法律陷阱

原被告双方签订附条件生效的房屋买卖合同，以原告对被告债务不能清偿这一条件的发生为买卖合同的生效要件。这一合同与一般的买卖合同存有不小的差异，其实质究竟是否属于债权债务关系？所附的生效条件是否有效？该买卖合同又能否成立生效呢？

案情介绍：

2008年4月20日，李某和王某签订《借款合同》，李某作为债务人向王某借款11.5万元，约定下月20日前清偿借款；同日，双方还签订了《房屋买卖合同》，李某作为房屋出让人将其住房转让给王某，转让价格为11.5万元，并约定一附加生效条件：债务人未履行完毕《借款合同》，没有依约按时清偿债务，则该《房屋买卖合同》自然生效。

后李某未及时还款，王某于2009年1月取得了上述房屋的所有权并完成了不动产登记。2015年王某将该房屋转让与沈某并签订了房屋转让合同，转让价格为28万元，合同中约定要求王某在收到房款后应当在10天内交付房屋。但该房屋一直由李某居住使用，因此当李某被告知要求搬离房屋时，李某提起诉讼，要求确认原《房屋买卖合同》无效。

案外说法：

从原被告签订的《房屋买卖合同》的转让价格和约定的生效条件可知，该买卖合同生效与否由借款合同是否履行完毕决定，其实质上属于以债务人所有的房产为债务提供的不动产抵押担保，但这一担保是通过签订房屋买卖合同设立的。就案涉房屋而言，王某为债权人和该房屋的抵押权人，李某为抵押人和债务人，《房屋买卖合同》形式上是买卖合同，实质上是担保合同。相关以债务不能实现时转让抵押财产所有权的条款约定一般统称为流押条款。

以债务人房产为债务设定抵押担保并无问题，但债务不能清偿时直接转让抵押财产的所有权的有关约定属于流押条款，是无效的。原因在于，以本案为例，案涉房屋价值远超借款金额，如果认定债务不能实现则转让房产的约定有效的话，会给债务人造成极大的经济损失，也可能会引发债权人趁火打劫的不良社会风气。因此《民法典》第四百零一条明确规定，约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。这就表明当事人对于转让抵押财产所有权的约定无效，本案王某不能取得房屋所有权。但承认以买卖合同中约定的财产所实质设立的抵押权有效。如果抵押权人想要就该抵押财产，本案中王某想要就该房屋实现自己的抵押权，只能就该房屋通过转让折价拍卖等方式获得的价款优先受偿。

综上所述，本案所签订的《房屋买卖合同》的房屋所有权转让的内容和意思表示是无效的，有关借款抵押的意思表示和内容有效。

李迈律师普法：

《民法典》第四百零一条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

律师提示：该条规定明确表示担保权利的实现只能通过担保财产的折价价款获得优先受偿，不能直接获得财产的所有权，以防止出现不公平的法律风险，保障债务人的合法权益。