北京张敬辉律师办理的原告李某与被告杨某、第三人某某公司房屋买卖合同纠纷一案的成功案例
北京隽永律师事务所主任张敬辉律师，联系电话132****6547或者133****0991，微信同号。北京张敬辉律师办理的原告李某与被告杨某、第三人某某公司房屋买卖合同纠纷一案的成功案例
北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）京0102民初16023号
原告：李某某，男，1984年11月24日出生，汉族，某某半导体科技（北京）有限公司职员，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：李某某，北京某某律师事务所律师。
被告：杨某某，男，1971年10月28日出生，汉族，某某汽车有限公司职工，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨某某，北京隽永律师事务所实习律师。
第三人：北京某某房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路。
法定代表人：李某某，总经理。
委托诉讼代理人：高某某，女，该单位员工。
原告李某某与被告杨某某、第三人北京某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人李某某，被告杨某某及其委托诉讼代理人张敬辉，第三人某某公司之委托诉讼代理人高某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即将北京市西城区XXX房屋交付给原告；2.请求判令被告向原告支付违约金（自2021年4月1日起至实际交付之日止，每日违约金为涉案房屋成交总价款822万元的万分之五，即4110元，暂计至2022年1月24日，为299日，共计1228890元）；3.请求判令被告向原告支付原告因本案而产生的误工费2万元、律师费1万元；4.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2020年10月18日，原告与被告在第三人居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将坐落于北京市西城区北露园房屋出卖给原告，房屋成交总价款为822万元，被告收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后120日内将案涉房屋交付给原告。2020年11月4日，原告与被告办理了房屋不动产转移登记手续；2020年12月1日，被告已收到全部购房款；截至2021年3月31日，合同约定的120日期限届满，被告未将案涉房屋交付给原告。之后，原告多次与被告就房屋交付问题进行沟通，但被告以其家庭内部矛盾为由搪塞原告，至今未将案涉房屋交付给原告，根据目前情况，原告有理由相信被告将长时间不能将案涉房屋交付给原告。原告认为，被告应当严格按照合同约定履行相应义务，其所谓的家庭内部矛盾与原告无关，更不应以此为由损害原告对于案涉房屋的合法权益。另，第三人在提供居间服务中没有明晰案涉房屋的实际情况，未将妨碍房屋交付的情形向原告如实告知，存在过错。补充一点，原告诉杨某某、杨某某、杨某某及第三人某某公司物权保护纠纷（2021）京0102民初13560号案件已经于2021年7月1日在西城法院开庭审理，在该案审理过程中已经查明，截至目前被告杨某某尚有财物放置于案涉房屋内，案外人杨某某、杨某某及被告杨某某的弟弟杨某某居住在案涉房屋内。被告杨某某不能按照合同约定到期交付案涉房屋的行为显然构成违约。
被告杨某某辩称，第一，杨某某本人一直都是积极按照合同约定进行履约。本案中造成原告方不能如期收房的原因是杨某某的父母杨某某、杨某某以及杨某某的弟弟杨某某霸占房屋拒不腾出。所以本案中原告起诉杨某某是没有任何道理的。第二，关于原告陈述杨某某还有一部分财物留置在房屋内，这一点杨某某在原告起诉物权保护的案件中已经明确说明，杨某某所需要的财物已经全部搬出，如果房屋内有杨某某的财物，杨某某放弃财物的所有权，即等于赠送给本案的原告方，这一点不存在任何交房上的障碍。实际上，原告方提供的视频也能够证明，在房屋没有如期交付之后，是杨某某和李某某一起报警，请求警察现场处理。这些都说明杨某某是在积极主动履行合同。对于原告诉讼请求，我方认可原告第一项诉讼请求，因为案外人导致房屋无法正常交付。第二项违约金不同意支付，如果法院要求我们支付，请法院调低。第三项诉讼请求不同意支付。第四项诉讼费请法院确认。
第三人某某公司述称，认可原告所述事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
2020年10月18日，出卖人杨某某与买受人李某某签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定杨某某将建筑面积为78.90平方米的坐落于北京市西城区XXX房屋（以下简称案涉房屋）出售给李某某，双方委托房地产经纪机构某某公司成交，房屋成交价格为467万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价355万元。根据上述《买卖合同》第六条约定，杨某某应于收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后120日内将案涉房屋交付给李某某。《买卖合同》第七条违约责任约定：“（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。……”。
2020年10月18日，甲方（出卖方）杨某某、乙方（买受方）李某某、丙方（居间方）某某公司就上述《买卖合同》签订《补充协议》，约定房屋交易价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计822万元。
2020年11月4日，原告取得了案涉房屋的不动产权证书，案涉房屋登记至原告名下。
审理中，被告认可除了在某某公司处的3万元物业交割保证金，其已经于2020年12月1日收到全部购房款。某某公司表示原告应该已经将物业交割保证金支付至双方的理房通账户，因双方还没有交付、交割，所以这笔钱现在还在理房通监管。
截至2021年3月31日，合同约定的120日交付期限届满，截至本案最后一次开庭日2022年1月24日被告仍未将案涉房屋交付给原告。
另查，李某某就案涉房屋于2021年4月9日立案（2021）京0102民初13560号案件，以物权保护纠纷起诉杨某某及杨某某之父杨某某、之母杨某某、之弟杨某某及某某公司，后在上述案件中撤回对杨某某的起诉，要求杨某某、杨某某、杨某某将案涉房屋腾退并交付给原告并支付房屋占用费、误工费、律师费。上述判决认定事实部分查明，“涉案房屋原为杨某某、杨某某的夫妻共同财产，原登记在杨某某名下。2017年4月24日，杨某某（甲方）、杨某某（乙方）将涉案房屋赠与了杨某某（丙方）。双方在赠与协议书中约定，涉案房屋的使用权归杨某某、杨某某所有，产权归杨某某所有。该赠与协议中约定的杨某某、杨某某对涉案房屋享有的使用权事项，双方并未到相关部门登记备案，杨某某（丁方）系该合同的当事人之一。其后，2017年7月17日，双方在房管部门办理涉案房屋产权过户登记手续时，根据房管部门的要求，杨某某与杨某某又签订了一份赠与合同，约定杨某某将涉案房屋无偿赠与杨某某。在此赠与协议中，双方未约定杨某某、杨某某的居住权问题。其后，杨某某取得了涉案房屋的产权证书”。上述案件，本院于2021年8月20日判决如下：“一、自本判决生效之日起十五日内，被告杨某某、杨某某、杨某某将原告李某某所有的位于北京市西城区XXX房屋腾退，并将该房屋交付给原告李某某。二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。”后，杨某某不服提出上诉，北京市第二中级人民法院（2021）京02民终14111号判决对一审查明事实予以确认，并于2021年11月30日判决如下：“一、撤销北京市西城区人民法院（2021）京0102民初13560号民事判决第二项；二、变更北京市西城区人民法院（2021）京0102民初13560号民事判决第一项为：自本判决生效之日起十五日内，杨某某、杨某某将落座于北京市西城区XXX房屋腾空，并交付给李某某。三、驳回李某某的其他诉讼请求”。后，李某某就该案件申请执行，至本案庭审辩论终结前，尚在执行过程中。李某某表示执行中获知，因杨某某父母年事已高等原因，腾房可能需要很长时间。
再查，杨某某曾于2021年4月2日以排除妨害纠纷起诉杨某某、杨某某、杨某某要求其立即搬出案涉房屋，法院以杨某某不再是案涉房屋所有权人不是适格原告为由裁定驳回杨某某的起诉。原被告双方认可2021年3月25日至3月28日间被告数次报警要求其父母和弟弟腾房，被告表示其父母不听劝告拒绝腾房，原告认为被告仍构成违约。
审理中，原被告及第三人认可原告购买房屋时曾现场看房，当时被告的父母没在。原被告亦认可被告未向原告交付房屋，被告表示正要准备交付时其父母闯入房屋霸占至今。
原告主张违约金，表示其实际损失为：第一是房屋占用费，根据同小区同等面积的房屋租金为12000元每月，我方认为腾房将持续较长时间，应综合考虑房屋损失；第二是原告在物权保护纠纷案的执行阶段不可避免会产生一定的误工费，原告将误工费单独作为一项诉求，如果法院不予支持，那也请综合考虑进违约金中；第三是原告为本案和物权保护纠纷案件支付了律师费2万元，如果法院也不予支持，请综合考虑进违约金中；第四是原告购买案涉房屋是为了孩子就近上学，自己和家人就近上班和生活的需要，因为现在房屋迟迟不能交付，不可避免地会产生一定的交通费以及相应损失，也请法院综合考虑进违约金中；第五是违约金除了弥补原告损失以外，还应该具有一定的惩罚的功能，尽管被告一直强调自己积极主动配合履行合同，没有主观恶意，但是他在签订合同及整个履行合同中，应该清晰预见家庭内部矛盾以及现在多个诉讼迸发的局面，被告杨靖对此并没有采取行之有效的措施予以避免，其放任的态度直接导致了原告卷入了被告的家庭纷争中。
原被告均认可案涉房屋为2室1厅1卫的房屋，楼房共6层，案涉房屋位于4层。原告提交网站截图，以证明案涉房屋同小区同户型房屋租金为每月12000元，其提交的截图显示同小区月租金最高的为一处3室1厅1卫建筑面积77.70平方米的房屋，月租金为11500元。被告表示案涉房屋房租价格在8000元左右。经本院向链家公司及北京某某房地产经纪有限公司询价，某某公司2022年1月8日回函表示2021年4月至回函时案涉房屋相关地址平均月租金为9000-9500元。根据北京某某房地产经纪有限公司2022年1月5日回函显示，2021年4月至回函时案涉小区月租金在4100元至11000元之间，其中月租金11000元的房屋为建筑面积75平方米的位于6层楼房中第6层的3室房屋，位于6层楼房中第5层建筑面积为80平方米的2室房屋月租金价格为8000元。
另，原告提交民事诉讼代理费发票两张，以证明原告为诉讼造成2万元律师费损失。
本院认为：李某某与杨某某签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据合同约定，李某某应按期向杨某某支付购房款，杨某某应于收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后120日内将案涉房屋交付给李某某。审理中，杨某某认可其于2020年12月1日收到除物业交割保证金外的全部购房款，交付房屋系出卖人在房屋买卖合同中应履行的基本义务，杨某某应于2021年3月31日前将案涉房屋交付李某某。但，截至本案庭审辩论终结前，杨某某仍未向李某某交付房屋，故李某某有权依据合同要求其交付房屋并支付违约金。虽然案涉房屋未完成交付系因存在杨某某父母实际占用且拒不搬离房屋的情形，但杨某某在明知其父母对房屋享有居住权的情况下，未妥善解决即将房屋卖与李某某，同时因李某某去现场看房时杨某某父母并不在案涉房屋内，李某某签订《买卖合同》并完成房屋过户并无过错，故即使杨某某因案外人原因未完成交付，亦应承担合同基本的交付义务及相应的违约责任。故本院对李某某要求杨靖交付房屋的诉讼请求予以支持。关于违约金，李某某自述杨某某父母腾房可能需要很长时间，考虑该案客观情况，违约金以处理至本案最后一次庭审之日2022年1月24日较为适宜，如李鑫后续产生新的损失，其可另行主张。因合同约定及李某某主张的违约金过高，本院综合合同履行情况、过错情况、已发生的实际损失等，酌情确定杨某某支付李鑫违约金12万元。原告主张的误工费及律师费无合同约定，本院不予支持。
关于诉讼费，因违约金系由杨某某违约产生，故李某某仅应对其主张的误工费和律师费部分按比例承担诉讼费，其余诉讼费及保全申请费均应由杨某某承担。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告杨某某将坐落于北京市西城区XXX房屋交付给原告李某某；
二、本判决生效之日起七日内，被告杨某某给付原告李某某违约金12万元；
三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16130元，由原告李某某负担384元（已交纳），由被告杨某某负担15746元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全申请费5000元，由被告杨某某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 孙某某
二〇二二年三月八日
法官助理 卢某某
法官助理 苏某某
书 记 员 王某某
书 记 员 刘某某
