北京张敬辉律师办理的上诉人杨某、黄某因与被上诉人黄某某、陈某某合同纠纷一案的成功案例
北京隽永律师事务所主任张敬辉律师，联系电话132****6547或者133****0991，微信同号。北京张敬辉律师办理的上诉人杨某、黄某因与被上诉人黄某某、陈某某合同纠纷一案的成功案例
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2021)京02民终14681号
上诉人（原审被告）：杨某某，女，1938年6月15日出生，汉族，身份证住址北京市东城区。
委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨某某，北京隽永律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：黄某某，男，1967年11月24日出生，汉族，身份证住址北京市东城区。
委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨某某，北京隽永律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：黄某某，男，1963年10月25日出生，汉族，身份证住址北京市东城区。
委托诉讼代理人：冀某某，北京某某律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈某某，女，1963年3月17日出生，汉族，身份证住址北京市东城区。
委托诉讼代理人：冀某某，北京某某律师事务所律师。
上诉人杨某某、上诉人黄某某因与被上诉人黄某某、被上诉人陈某某合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初5012号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨某某、黄某某共同上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回黄某某、陈某某的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清：1.黄某某不是北京市朝阳区东外大街某某房屋（以下简称某某房屋）的承租人。黄某某自进入社会以来，从未有过正式工作，未享受过福利分房，黄某某作为首钢钢铁公司带钢厂（以下简称带钢厂）职工，某某房屋是单位给黄某某的福利分房。黄某某是北京市东城区东直门里北新仓某某平房两间（以下简称某某房屋）以及某某房屋的承租人，黄某某不是某某房屋的承租人，有住房证和房产证可以证明。黄某某如何安排两个儿子居住，属于黄某某的权利，黄某某允许儿子居住在自己的房屋中，并不能认为黄某某将房屋赠送给儿子。2.黄某某并未使用自己的钱款购买北京市东城区东直门内大街某某房屋（以下简称某某房屋）和北京市东城区东直门内大街某某房屋（以下简称某某房屋）。黄某某委托黄某某办理某某房屋、某某房屋购房事宜，有委托书可以证明。黄某某购买房屋不需要贷款。1997年至1998年，黄某某向黄某某借走50余万元称用于扩建东直门内的饭馆，但该50余万元系黄某某用于房屋回迁的款项。黄某某并没有和任何人协商，黄某某也不可能做出这种荒谬的决定。黄某某将50余万元借走后，用于购买房屋。某某房屋、某某房屋的购买价款是34万元，低于50余万元。此外，近期黄某某在与杨某某的通话中，认可上述50余万元用于购买房屋，有电话录音可以证明。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决认定《协议书》有效没有依据。黄某某、陈某某提交的2001年黄某某签订的《协议书》无法鉴定真伪，不能作为定案的依据。2018年北京市高级人法院出台了相关文件，无法鉴定的遗嘱不能作为定案的依据。一审法院理应参照执行。2.即使《协议书》是真实的，其内容侵犯了杨某某、黄某某的合法权益。首先侵犯的是杨某某的共有权，杨某某是黄某某的配偶，对所有夫妻共同财产享有共有权。在未征得杨某某同意的情况下，黄某某单方处分无效，侵犯了杨某某的合法权益。其次侵犯了黄某某的被安置权，某某房屋、某某房屋系某某号房屋拆迁得来，黄某某是被安置人之一，黄某某理应对某某号房屋、某某号房屋享有权利，未经黄某某同意处分某某号房屋、某某号房屋侵犯了其合法权益，应当无效。
黄某某、陈某某共同辩称，请求依法查明事实后驳回杨某某、黄某某的上诉请求，维持一审判决。理由如下：一、一审判决认定事实清楚。1.杨某某、黄某某主张黄某某并非某某号房屋承租人没有事实依据。黄某某、陈某某一审诉讼中提交了登记在黄某某名下的某某号房屋《住房证》，载明自1988年8月1日起，该房由黄某某承租。该事实一审法院经审查予以认定。2.206号房屋的购房资金由黄某某以现金和银行贷款的方式支付。杨某某、黄某某主张黄某某向黄某某夫妇借款50余万元系虚假事实，且与本案无关。首先，陈某某是八十年代第一批下海从事商业并挣到第一桶金的创业者，后又将生意拓展到餐饮业，成为第一批在簋街开办私人饭店的人，完全有能力独自支付本案房屋购房款。而黄某某夫妇是工厂普通职工，收入有限，黄某某没有正当职业且恶习缠身，不断向黄某某夫妇索要钱财用于挥霍，甚至数次动刀胁迫父母给钱，当地派出所为此多次出警。黄某某夫妇的积蓄早已被黄某某掏空，不可能在90年代末有高达50万元的资金出借给黄某某、陈某某。相反，黄某某、陈某某为帮黄某某夫妇应对黄某某的无理索取，多次给付黄某某钱款。其次，某某号房屋是黄某某、陈某某的婚房，在交换房屋时，屋内价值十余万元的家电设备均留给了黄某某夫妇；某某号房屋公房房改时的购房款由黄某某、陈某某支付；3套房屋的装修费用、黄某某向黄某某索要购买出租车的10万元，均由黄某某、陈某某支付，黄某某、陈某某为此付出的经济损失早已超过杨某某、黄某某主张的不存在的50万元借款。再次，如果该50万元借款是真实的，黄某某购买某某号房屋、某某号房屋时不可能向黄某某、陈某某出具借名买房协议书。因此，黄某某、陈某某与黄某某之间不存在杨某某、黄某某主张的50万元借款。且无论该借款是否真实，与本案借名买房不是同一法律关系，不能在本案中作为否认借名买房效力的依据。二、一审判决法律适用正确。1.一审法院认定《协议书》有效没有问题。根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，黄某某、陈某某提交《协议书》原件，完成了应当承担的举证责任。杨某某、黄某某作为对该《协议书》效力提出质疑的一方，应当对其提出的《协议书》无效的主张承担举证责任，若杨某某、黄某某没有正当理由或相反事实证据推翻《协议书》的效力，那么应当承担举证不能的不利后果。杨某某、黄某某将北京市高级人民法院2018年作出的《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条理解错误，且错误的类推适用到本案合同纠纷中。按照杨某某、黄某某的主张，任何合同签名，都需要在签名的同时，准备足够的鉴定检材，否则都存在日后被推定无效的风险，如此则正常的民事秩序荡然无存。2.本案《协议书》没有侵害杨某某的合法权益。某某号房屋、某某号房屋真实的购房人和权利人是黄某某、陈某某，黄某某不享有房屋的合法财产权益，因此本案房屋不属于黄某某和杨某某的夫妻共同财产，杨某某的合法权益自然也并没有受到黄某某、陈某某的侵害。3.本案《协议书》没有侵害黄某某的合法权益。本案房屋拆迁安置的来源是某某号房屋，该房屋是黄某某、陈某某与黄某某换房而来，黄某某、陈某某是实际承租人。黄某某一直居住在某某号房屋，与某某号房屋没有任何关系，按照当时拆迁安置回购政策，黄某某不属于被安置对象。但是在当时的历史背景下，在拆迁房屋出售方的默许下，购房人可以通过虚报实际居住人口数量，从而获得一定的价款优惠政策。当时该片区几乎所有被拆迁人都存在虚报人头数的行为，而该行为侵害的是安置房屋出售方的利益，黄某某没有任何利益受到损害。
黄某某、陈某某向一审法院起诉请求：1、判决确认某某号房屋、某某号房屋归黄某某、陈某某共有；2、判令杨某某、黄某某协助黄某某、陈某某办理某某号房屋、某某号房屋的房屋所有权变更登记手续；3、诉讼费由杨某某、黄某某承担。
一审法院认定事实：黄某某、陈某某系夫妻关系。杨某某与黄某某系夫妻关系，二人共生育子女两名，即黄某某、黄某某。黄某某于2013年1月23日去世。黄某某原系某某号房屋的承租人，黄某某原系某某号房屋的承租人。后黄某某搬至某某号房屋居住，黄某某搬至某某号房屋居住。1995年12月30日，黄某某作为购房人购买了某某号房屋，成为该房屋所有权人。
2001年7月23日，黄某某（买受人）与北京市东城区住宅发展中心（出卖人）签订两份《回购就地安置住房预售合同》，合同编号分别为3-1058及3-1058+1。该两份《回购就地安置住房预售合同》均由黄某某作为黄某某的委托代理人代黄某某签订。其中，编号为3-1058的《回购就地安置住房预售合同》约定，买受人原住（公、私）房地址北新某某号，在海运仓危旧房改造区内有正式住房2间，建筑面积26.67平方米，应安置人口3人，买受人回购的就地安置住房为海运仓地区A区9楼（施工楼号）1单元某某号住房。买受人应向出卖人支付回购安置住房价款合计为136359元。编号为3-1058+1的《回购就地安置住房预售合同》中约定，买受人原住（公、私）房地址北新某某号，在海运仓危旧房改造区内有正式住房2间，建筑面积26.66平方米，应安置人口3人，买受人回购的就地安置住房为海运仓地区A区9楼（施工楼号）1单元4层某某号住房。买受人应向出卖人支付回购安置住房价款合计为194481元。
上述两份《回购就地安置住房预售合同》签订后，经主管部门确定，安置住房的地名楼号分别为海运仓小区东内大街4号楼某某号、海运仓小区东内大街4号楼某某号。
2001年10月10日，黄某某与黄某某签订《协议书》，约定原东城区东直门里北新仓某某号，房主黄某某北房两间43平方米，系海运仓小区危改加房改，根据规定回迁分得海运仓小区A区9号楼某某两套两室140平方米，所需房款共计34万元。因黄某某年事已高无偿付贷款能力，所有款项均由黄某某、陈某某支付，经共同协商同意该两套两居室产权归黄某某、陈某某所有。
2004年4月11日，黄某某取得涉案房屋的所有权证书。
一审庭审中，黄某某、陈某某提交支付涉案房屋首付款、面积差价、公共维修基金及权属费的收据，证明其作为涉案房屋的实际购买人，独自、完全的履行了与购买涉案房屋相关的所有费用的支付义务；提交个人住房担保委托贷款借款合同及代扣还款委托书及还款凭证，证明其为支付涉案房屋购房款，向银行贷款20万元，并实际履行了还款义务，于2004年5月27日结清所有贷款；提交办理入住物业收费清单、供暖协议书、物业费发票、供暖费发票及供暖缴费明细表，证明其于2003年3月27日办理了涉案房屋的收房及入住手续，签订供暖协议并实际支付供暖费、物业费，在涉案房屋居住至今；提交北京市城镇房地产权属登记授权委托书，证明其于2003年3月27日办理了涉案房屋的权属登记手续；提交2003年3月27日黄某某、杨某某的遗嘱两份，主要内容为：坐落于北京市东城区东直门内大街4号楼1单元某某号两套两居室楼房是黄某某、杨某某夫妻二人共同所有的私人共同所有产权房。百年后自愿决定由黄某某、陈某某、黄某某（黄某某、陈某某之女）继承，其他人对上述两套房不再有任何继承权。证明因涉案房屋作为房改房，一时无法办理过户手续，故黄某某与杨某某以遗嘱的形式向黄某某、陈某某确认涉案房屋的所有权归黄某某、陈某某享有；提交2013年4月6日杨某某签字的《声明》，主要内容为：现声明放弃黄某某名下的东直门内大街4号楼某某号两处房产的一切权利，由长子黄某某夫妇、孙女黄某某享有以上两处房产的全部产权。证明因黄某某一直未履行变更涉案房屋产权人的义务，黄德某某世后，杨某某出具《声明》，再次表明涉案房屋的所有权由黄某某、陈某某享有。经质证，杨某某、黄某某对上述证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，认为涉案房屋属于黄某某和杨某某的夫妻共同财产。
杨某某、黄某某提交邮件查询单、黄某某给黄某某的信件，证明黄某某曾给黄某某寄信，信件内容为四套房屋黄某某、黄某某一人两套，黄某某欠黄某某的50万元应该如何偿还等；提交遗嘱、信件及收条，证明因黄某某的两套房屋价值大于黄某某的两套房屋，故黄某某应给黄某某补齐差价；提交起诉状，证明由于黄某某借款不还，拒不将涉案房屋的所有权证书交给黄某某，故黄某某曾起诉到法院；提交杨某某本人陈述意见，主要内容为涉案房屋在回迁之前的公租房与黄某某无关，并非用黄某某的公租房换来的，杨某某没有写过任何认可黄某某对其他房屋有任何权利的字条等；提交录音一份，证明杨某某给黄某某打电话主张欠款，黄某某表示钱都用来买房了，不承认欠款。经质证，黄某某、陈某某对杨某某、黄某某提交的上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。
一审审理中，黄某某、陈某某称黄某某从单位承租某某号房屋后，应黄某某要求，与黄某某承租的某某号房屋进行了置换，并实际交换居住，某某号房屋的承租人变更为黄某某，后房改时，黄某某购买了某某号房屋。某某号房屋未进行承租人变更，故拆迁时以黄某某的名义签订了《回购就地安置住房预售合同》，回迁的涉案房屋登记在黄某某名下，但实际由黄某某、陈某某居住使用，购房款亦由黄某某、陈某某支付，涉案房屋的实际权利人应为黄某某、陈某某。杨某某、黄某某认可黄某某与黄某某交换居住的事实，表示某某号房屋现由黄某某居住使用，涉案房屋现由黄某某、陈某某居住使用，但表示不清楚当时是否进行了房屋置换。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。黄某某认为其与黄某某形成房屋置换合同关系，置换后其系某某号房屋的实际承租人。某某号房屋拆迁时，因未办理承租人更名手续，黄某某借用黄某某的名义签订《回购就地安置住房预售合同》，回迁安置的涉案房屋购房款系其实际支付，亦由其与陈某某实际居住使用，其与陈某某系涉案房屋的实际权利人，故提起本案诉讼。根据本案查明的事实，黄某某原承租某某号房屋，黄某某原承租某某号房屋，后双方交换居住，且黄某某通过房改购买了某某号房屋。某某号房屋启动拆迁后，2001年10月16日，黄某某与黄某某签订《协议书》，约定涉案房屋所有款项均由黄某某、陈某某支付，产权归黄某某、陈某某所有。黄某某、陈某某支付了购房款等款项后，在涉案房屋居住至今。综合黄某某与黄某某交换居住的情况、交换居住后黄某某取得某某号房屋所有权、2001年10月16日《协议书》的签订、涉案房屋购房款实际由黄谨谦与陈玉萍支付、涉案房屋的贷款由黄谨谦与陈玉萍偿还、涉案房屋由黄某某与陈某某实际居住使用等情形，可以认定黄某某与黄某某当初达成了房屋置换的合意，置换后，某某号房屋拆迁所得的利益，即涉案房屋，理应归黄某某、陈某某夫妇享有。黄某某去世后，涉案房屋仍登记在其名下，故黄某某、陈某某要求杨某某、黄某某协助办理涉案房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。黄某某、陈某某要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，与本案并非同一法律关系，一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条之规定，判决：一、杨某某、黄某某于判决生效后七日内协助黄某某、陈某某办理北京市东城区东直门内大街4号楼某某号房屋和北京市东城区东直门内大街4号楼某某号房屋的房屋所有权变更登记手续，将上述两套房屋的所有权变更登记至原告黄某某、陈某某名下；二、驳回黄某某、陈某某的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨某某、黄某某提供了以下证据予以证明：1.带钢厂住房证，以证明某某号房屋承租人是黄某某而非黄某某。黄某某、陈某某对该证据的真实性、证明目的均不认可。2.某某号房屋的用电证，以证明某某号房屋的承租人是黄某某。黄某某、陈某某对该证据的证明目的不认可。3.杨某某记录的消费流水账，以证明2013年4月6日杨某某陪护黄某某，不可能签署《声明》。黄某某、陈某某不认可该证据的真实性，认为与本案无关。本院经审查认为，杨某某、陈某某提交的上述证据与本案二审处理结果不具有关联性，故本院对其不作为二审新的证据采纳。二审诉讼中，杨某某申请对《声明》中其签字的真实性进行鉴定，并申请调取某某号房屋、某某号房屋的补偿安置协议，本院经审查认为，杨某某的上述申请缺乏必要性，故本院对其申请，不予准许。
一审诉讼中，杨某某、黄某某不认可《协议书》的真实性，并申请对《协议书》中黄某某签字的真实性进行鉴定，后因无法提交足够的比对样本，杨某某、黄某某撤回申请。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案根据查明的事实，某某号房屋拆迁时，黄某某作为买受人签订了《回购就地安置住房预收合同》，并取得某某号房屋、某某号房屋的产权登记。黄某某、陈某某提起本案诉讼，主张其原承租某某号房屋，并应黄某某要求，用某某号房屋与黄某某承租的某某号房屋进行了置换，且某某号房屋、某某号房屋的购房款由其交纳，因此某某号房屋、某某号房屋的产权人应为黄某某、陈某某，杨某某、黄某某应协助办理上述房屋所有权变更登记手续。为此，黄某某、陈某某在一审诉讼中提交了《协议书》以证明黄某某与黄某某签订了借名买房协议。对此，本院认为，根据黄某某、陈某某提交的《协议书》所载内容，并未体现出黄某某、黄某某已协议将某某号房屋与某某号房屋进行置换的意思，且根据黄某某、陈某某提交的落款时间为2003年3月27日的遗嘱所载内容，黄某某、杨某某某某号房屋、某某号房屋属于二人共同所有的房产，应纳入遗产范围，该内容也与黄某某、陈某某依据《协议书》主张的其基于借名买房而直接取得某某号房屋、某某号房屋的所有权相矛盾。因此，本案现有证据不足以认定黄某某、黄某某之间达成有某某号房屋与某某号房屋置换的一致意思表示，进而黄某某、陈某某主张基于借名买房而取得某某号房屋、某某号房屋的所有权，并要求杨某某、黄某某协助办理所有权变更登记的主张，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，杨某某、黄某某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
撤销北京市东城区人民法院（2021）京0101民初5012号民事判决；
驳回黄某某、陈某某的诉讼请求。
一审案件受理费97400元，由黄某某、陈某某负担。
二审案件受理费97400元，由黄某某、陈某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈某某
审 判 员 李某某
审 判 员 王某某
二〇二二年一月二十九日
法官助理 王某某
书 记 员 张某某
