北京张敬辉律师办理的上诉人余某与被上诉人周某房屋租赁合同纠纷一案的成功案例

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福建省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）闽民终字第127号

上诉人（原审被告）余某某，男，1960年1月1日出生，汉族，住福建省闽侯县。

上诉人（原审被告）余某某，女，1963年8月23日出生，汉族，住福建省闽侯县。

上诉人（原审被告）余某某，女，1966年10月27日出生，汉族，住厦门市集美区。

上诉人（原审被告）余某某，女，1970年6月7日出生，汉族，住福建省闽侯县。

上述四位上诉人的共同委托代理人张敬辉，北京隽永律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）周某某，男，1961年7月14日出生，汉族，住福州市鼓楼区。

委托代理人陈某某、沈某，福建某某律师事务所律师。

原审被告黄某，男，1964年12月20日出生，汉族，住福州市鼓楼区。

原审被告彭某某，女，1966年10月5日出生，汉族，住福州市鼓楼区。

上诉人余某某、余某某、余某某、余某某与被上诉人周某某、原审被告黄某、彭某某房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市某某法院（2012）榕民初字第1437号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人余某某及上诉人余某某、余某某、余某某、余某某的共同委托代理人张敬辉，被上诉人周某某及其委托代理人陈某某到庭参加诉讼。原审被告黄某、彭某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。

原审判决查明，2005年2月22日，周某某为甲方，余某某、余某某、余某某、余某某（以下简称余某某等四人）、黄某为乙方，签订一份《协议书》，约定：甲方将坐落于闽侯县祥谦镇山后村的福州闽侯私立五虎山学校（以下简称五虎山学校）的全部房屋、场地和土地使用权以及“五虎山”商标使用权按现状全部出租给乙方使用，期限为拾年（自协议签订之日至2015年2月21日）；房屋租金每年为250万元，商标使用费每年为50万元，共300万元，款项每年分两期支付：第一期每年3月10日前支付120万元，第二期每年9月10日前支付180万元；双方另还约定了其他各自权利义务及违约责任等内容。2005年8月9日，周某某为甲方，余某某等四人为乙方，签订《补充协议》一份，约定：五虎山学校在租赁期内（九年，2005年至2013年）租金由原来的300万元下降为280万元整（租金上交时间：2006年3月上交120万元，2006年9月20日上交160万元，依此类推）等内容。协议履行一年后，双方终止了该合同关系。后因租金支付双方发生争议，周某某向原审法院起诉请求：判令余某某等四人、黄某、彭某某共同向周某某支付2005年房屋和场地租金计250万元，支付违约金130万元；判令彭某某对黄某所应承担的上述债务承担连带偿还责任。

另查明，在本案之前，周某某曾提起诉讼，主张余某某等四人与黄某拖欠2005年房屋租金，请求判令余某某等四人与黄某继续履行协议，支付违约金98万元；该案诉讼中，余某某等四人提起反诉，主张其向周某某直接支付及为周某某垫付的款项合计451.992419万元，已超租金及使用费金额，请求判令周某某返还151.992419万元及利息。福清市某某水产养殖有限公司（以下简称某某公司）被列为该案件的第三人。经审理，福州市某某法院（以下简称福州中院）对该案件作出（2006）榕民初字第169号民事判决。宣判后，周某某和第三人某某公司均不服，向福建省某某法院（以下简称福建高院）提起上诉。福建高院作出（2008）闽民终字第392号民事裁定，撤销福州中院（2006）榕民初字第169号民事判决，发回重审。重审期间，周某某申请撤回起诉，福州中院裁定准许周某某撤回起诉。2011年8月11日，就余某某等四人的反诉，福州中院作出（2009）榕民初字第5号民事判决，该判决查明认定：2005年2月22日，某某公司与余某某等四人、黄某就某某公司独资设立的五虎山学校签订《转让协议书》，约定某某公司将五虎山学校的经营管理权转让给余某某等四人及黄某。同日，周某某与余某某等四人、黄某共同签订了本案讼争的《协议书》，之后余某某等四人与黄某已向周某某支付了租金168万元。2005年8月14日，黄某与余某某等四人签订退伙《协议书》，黄某退出对五虎山学校的经营。余某某等四人于2005年2月22日接手经营五虎山学校后，已垫付的相关费用为：支付周某某款项10万元、代垫五虎山学校学生学杂费和退学退费计54.63万元、代垫印刷费1万元、代垫税费6087.6元、代垫学校建筑消防工程款60万元、代垫土地使用费23.75万元，共计149.98876万元。判决：一、周某某于判决生效之日起十日内返还余某某等四人72.68万元及利息；二、某某公司于判决生效之日起十日内返还余某某等四人77.30876万元及利息；三、周某某对上述第二项债务承担连带偿还责任；四、驳回余某某等四人的其他诉讼请求。宣判后，余某某等四人不服，提起上诉。福建高院受理后，于2012年12月20日作出（2012）闽民终字第278号民事判决，维持福州中院的（2009）榕民初字第5号民事判决。福建高院（2012）闽民终字第278号民事判决已经发生法律效力。

还查明，周某某诉余某某等四人、黄某、彭某某商标许可使用合同纠纷一案，福州中院经审理于2013年7月3日作出（2012）榕民初字第1438号民事判决，查明：2005年2月22日签订《协议书》后，余某某等四人与黄某向周某某支付的款项共168万元，其中包含了商标使用费50万元，周某某对该付款事实无异议。判决驳回了周某某请求余某某等四人与黄某共同支付2005年五虎山商标使用费50万元及违约金等诉讼请求。

原审判决认为，《协议书》明确约定了五虎山学校房屋和场地的租金与商标使用费标准以及给付方式，《补充协议》约定租赁期内年租金由300万元下降为280万元。《补充协议》第一条“租金上交时间：2006年3月上交120万元，2006年9月20日上交160万元，依此类推”的内容，可以说明租金标准下调是从2006年开始实行的，2005年当年的租金并不包含在调整范围内。因此，2005年五虎山学校房屋、场地租金仍为《协议书》约定的250万元。《协议书》签订后，余某某等四人与黄某已向周某某支付了168万元，其中包括商标使用费50万元。故可以认定余某某等四人与黄某已支付了2005年的房屋和场地租金118万元，尚欠租金132万元。

因在福州中院（2009）榕民初字第5号案件的审理过程中，余某某等人已向福州中院提交了《协议书》签订后其已直接支付或垫付451.992419万元的相关证据，诉请周某某返还代垫的款项151.992419万元（已扣除协议约定的年租金300万元）；福州中院对451.992419万元的相关证据及款项进行审查、认定后，判决周某某个人应返还余某某等四人72.68万元及利息，第三人某某公司和周某某连带偿还余某某等四人77.30876万元及利息，该判决已生效。因此，余某某等四人主张的直接支付及代垫款项451.992419万元已经由生效判决予以认定并处理，本案中其又以该支付及代垫的款项抗辩抵销其拖欠的租金不能成立，不予采纳。

作为《协议书》一方当事人，周某某因履行协议期间产生的租金纠纷提起的诉讼，应由合同相对方承担相应的责任。彭某某不是《协议书》或《补充协议》的当事人，而周某某亦没有证据证明彭某某有出资参与五虎山学校的经营或参与盈余分配，故周某某主张彭某某应承担本案合同责任没有依据，不予支持。此外，周某某以彭某某和黄某原系夫妻关系为由主张彭某某应对黄某承担的债务负连带偿还责任，因与本案租赁合同纠纷属不同法律关系，不予处理。

《协议书》签订后，余某某等四人与黄某接手经营五虎山学校，已向周某某支付了租金和使用费168万元，并按《补充协议》等的约定为周某某垫付了款项。余某某等四人与黄某未按《协议书》约定全额支付租金，系出于协议履行期间其已为周某某代垫了其他各项费用可与租金相抵扣的原因，而非有意违约拖欠租金。在之前周某某因租金纠纷诉至法院时，余某某等四人与黄某即以此为由提出抗辩和反诉，且法院判决亦对余某某等四人与黄某代垫的款项作出了认定；之后由于周某某在该案中撤回起诉，才未对是否抵销尚欠租金问题作出处理。因此，根据讼争合同的实际履行情况，可以认定余某某等四人与黄某尚欠周某某租金的行为并不属于不履行合同义务、恶意违约的情形，故周某某要求余某某等四人与黄某应承担违约责任、支付违约金的诉讼请求不能成立，不予支持。

综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、余某某等四人与黄某应于判决生效之日起十日内共同向周某某支付2005年的房屋租金132万元；二、驳回周某某的其他诉讼请求。

宣判后，余某某等四人不服，向本院提起上诉。

上诉人余某某等四人上诉称：

（一）《协议书》签订后，在履行过程中，余某某等四人向周某某直接支付和为周某某垫付的款项合计451.992419万元，根据《补充协议》、2006年12月29日周某某向福州市教育局等单位出具的《承诺书》，以及《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，该费用可直接抵销租金。抵销后，周某某已经完全获得了可得租金，甚至获得了超出可得租金的不当利益。因此，原审判决认为余某某等四人依然需要支付租金错误。

（二）原审判决对租金数额认定错误。《补充协议》约定年租金下降为280万元，扣去其中的商标使用费50万元，2005年度租金总额应为230万元。“租金上交时间：2006年3月上交120万元，2006年9月20日上交160万元，依此类推”的约定仅为付款“程序”上的调整，不能以此确定双方调整租金的年度。而原审判决既认定2005年的租金不包含在调整范围内，又认定五虎山学校在“租赁期限内（九年，2005年至2013年）租金”由原来的300万元下降为280万元，自相矛盾。《补充协议》明确约定了2005年在调整的租赁期限内，因此，2005年的房屋租金数额应当为230万元。

（三）原审判决对关于垫付款项的部分证据认定错误。《2004年9月－12月学生伙食明细表》、《记账凭证》、《现金支出凭证》、《工资表》、《2004年10月份食堂结算》等证据，皆为相关费用实际发生后余某某等四人按照相应流程制作的文件，其真实性和关联性应当予以确认。原审判决认为上述证据系余某某等四人单方制作，对其真实性不予认定并不予采信的理由不成立。

（四）周某某的起诉已经超过诉讼时效。本案诉讼之前周某某已经起诉要求支付2005年的租金，后于2011年1月12日主动撤诉，法院裁定准许；至2012年12月周某某再次起诉主张支付租金，已超过一年期限，超出了《中华人民共和国民法通则》关于租金诉讼时效的规定期限。

（五）在《协议书》第四条中，周某某承诺“甲方保证对其出租并提供给乙方使用的房屋所有权、场地和土地使用权以及‘五虎山’注册商标使用权享有完全、排他的权利，该出租物和商标使用权未向其他任何第三方设置抵押、质押、担保或存在其他权利限制，保证乙方取得的权利不存在任何瑕疵”。可是周某某出租的房屋没有经过建筑验收、没有办理房屋权属证书，消防也因不合格而被通知整改，并且没有合法的土地使用权。福建高院作出的（2012）闽民终字第3号民事判决在表述该案一审法院观点时载明“其（即周某某）对讼争房屋所享有的权利受到限制”，在“本院认为”部分指出周某某与余某某等四人、林银心“签订《转让协议书》，转让占用农村集体土地且未经批准建设的讼争房产，违反了法律强制性规定”。可见，该租赁房屋存在严重瑕疵、权利受到限制，周某某违背了承诺，给余某某等四人造成巨大的经济损失。《协议书》关于违约责任约定：甲方违反了本协议第四条承诺，除应返还乙方已付全部款项费用外，还应向乙方支付违约金200万元，并赔偿损失。因此，周某某已无权要求余某某等四人支付任何款项。

（六）《协议书》是有无效的因素。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。讼争房屋是用于寄宿制学校办学，显然属于《中华人民共和国消防法》规定的“公共聚集场所”，是消防重点单位。依据《中华人民共和国消防法》的规定属于必须经过公安消防机构验收的房屋，但因租赁的房屋没有经过消防验收，余某某等四人在接收后，屡次受到消防部门的查处且被福州市政府发文列为政府督办的火灾隐患单位。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》规定“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。”因此，《协议书》有无效的因素。

综上，请求撤销原审判决第一项，发回重审或改判驳回周某某的原审全部诉讼请求，判令周某某承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人周某某答辩称：（一）余某某等四人主张抵扣的代垫款项在已经生效的（2012）闽民终字第278号民事判决中已经审查认定，并且在该判决中予以抵扣，现余某某等四人以相同的款项再次主张抵扣，不应支持。（二）《补充协议》明确约定2005年的租金没有下降。（三）余某某等四人在原审诉讼时没有提出时效抗辩。（四）出租的房屋有部分系通过法院拍卖取得。正因为出租的房屋没有产权证等，所以双方才约定按房产现状出租，余某某等四人清楚讼争房屋没有产权等现状，并愿意承租，且已经使用了租赁物。而产权登记、房屋验收仅是行政管辖范围，不影响余某某等四人支付租金。综上，余某某等四人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。

原审被告黄某、彭某某未提交答辩意见。

经审理查明，对原审判决认定的事实，双方当事人均没有异议，本院予以确认。

本院另查明，（一）二审诉讼中，余某某等四人确认，本案中其主张用于抵销周某某诉讼请求的已支付及垫付的款项451.992419万元以及相应的证据，与其在福州中院（2009）榕民初字第5号民事案件中，主张已向周某某支付或垫付的款项451.992419万元及所依据的证据均相同。

（二）《协议书》第一条约定：甲方同意将坐落于闽侯县祥谦镇山后村的目前学校的全部房屋所有权、场地和土地使用权以及“五虎山”注册商标使用权按现状全部有偿出租并提供给乙方使用。第四条约定：甲方的保证和承诺：（1）甲方保证对其出租并提供给乙方使用的房屋所有权、场地和土地使用权以及“五虎山”注册商标使用权享有完全、排他的权利，该出租物和商标使用权未向任何其他第三方设置抵押、质押、担保或存在其它权利限制，保证乙方取得的权利不存在任何瑕疵；（2）甲方保证未签署过任何包含房屋所有权、场地和土地使用权禁止或限制出租以及“五虎山”注册商标使用权禁止或限制使用之条款的合同、协议或其他文件；（3）甲方保证不存在房屋所有权、场地和土地使用权禁止或限制出租以及“五虎山”注册商标使用权禁止或限制使用的判决、裁决、裁定或决定等文件；甲方允许乙方在国内无偿使用“五虎山学校”品牌办贰所分校；（4）甲方承诺从在本协议有效期间，未经乙方书面同意，甲方不得对房屋所有权、场地和土地使用权以及“五虎山”注册商标使用权进行任何处置行为，包括但不限于抵押、质押、担保、出售、许可其他第三方使用等。保证出租给乙方使用的房屋为建筑质量合格的房屋。第七条约定：若甲方违反本协议第四条的承诺和保证内容，乙方有权解除本协议，甲方除应返还乙方全部已支付给甲方的全部款项费用外，甲方应向乙方支付200万元违约金，并赔偿由此给乙方造成的损失。

（三）2006年2月21日，余某某等四人、林银心与周某某之间就五虎山学校的房产、场地等按现状转让签订一份《转让协议书》，后因该《转让协议书》的履行产生纠纷双方诉至法院，本院于2012年8月20日作出（2012）闽民终字第3号民事判决。该判决查明，五虎山学校房产占用的土地为农村集体土地，福建省闽侯县相关行政管理部门曾就学校用地项目的批准作出过《建设用地规划许可证》、《建设用地选址意见书》、《建设项目用地预审意见书》。判决认为，余某某等四人、林银心与周某某签订《转让协议书》，转让占用农村集体土地且未经批准建设的房产，违反了法律强制性规定，故该《转让协议书》为无效合同。

（四）在周某某第一次起诉余某某等四人与黄某的租赁合同纠纷一案中，周某某在2011年1月12日申请撤回起诉，2012年10月31日周某某再次提起本案诉讼。在原审诉讼中，余某某等四人并未就周某某的诉讼请求提出超过诉讼时效的抗辩。

综上事实，本院认为，因《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》已于2013年4月8日被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》废止，故对余某某等四人关于讼争租赁合同涉及的房产没有经过消防验收违反《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，具有无效因素的主张，不予采纳。《协议书》约定周某某将五虎山学校的全部房屋、场地及土地使用权等按现状有偿出租，因出租房屋的建设未取得《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，《协议书》涉及房屋出租的约定应为无效协议。该司法解释第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，周某某可以按照《协议书》约定的租金标准向余某某等四人及黄某主张房屋占有使用费。

根据《协议书》第一条的约定，租赁物按现状全部有偿出租并提供给乙方使用，而租赁房产的权属登记、建筑验收、消防设施等客观情况均在租赁物现状的应有之义内。从《协议书》第四条关于“甲方的保证和承诺”内容分析，甲方保证和承诺是保障乙方在租赁物的使用上具有排他的权利，即不受第三方行使民事权利的干扰。因此，周某某关于余某某等四人明知房屋未办理产权证，故才约定按现状出租的主张成立。并且，虽然本案的出租房屋属未经合法审批建造的房屋，亦未办理产权证，但余某某等四人亦未举证证明因房屋未办理产权登记或建造审批手续与消防整改等原因导致其无法使用。本院作出的（2012）闽民终字第3号民事判决并非判断讼争《协议书》是否履行的依据，不影响《协议书》中“按现状全部有偿出租并提供给乙方使用”含义的认定。因此，对余某某等四人关于周某某违反《协议书》第四条约定义务，其不应向周某某支付占有使用费用的主张，本院不予支持。

《补充协议》明确约定“在租赁期内（九年，2005年至2013年）租金由原来的300万元下降为280万元整”，这表明了2005年在租金下调的年限范围内，因此，余某某等四人主张2005年的租金金额已下调具有合同依据。而《补充协议》关于“租金上交时间：2006年3月上交120万元，2006年9月20日上交160万元，依此类推”的约定，在内容上仅体现对2006年及之后租金交纳期限的约定，并不能以此推定仅2006年及之后的租金才予以下调、2005年的租金未下调。故本案应当认定双方约定2005年的租金金额已下调为280万元整，扣除商标使用费50万元，房屋及场地的租金应为230万元。根据生效判决查明的事实，《协议书》签订后，余某某等四人与黄某已向周某某支付了168万元款项，其中已包含了商标使用费50万元，因此，余某某等四人与黄某尚欠周某某2005年的房屋使用费为112万元。因余某某等四人主张用于抵销租金的已支付和垫付款项451.992419万元以及相应的证据，已在福州中院受理的（2009）榕民初字第5号民事案件中作为余某某等四人请求判令周某某返还其多垫付款项的事实依据，福州中院已就该事实及相关证据进行审查、认定，并判决周某某、某某公司偿还有关款项，该判决已生效。现余某某等四人再次以该垫付款项主张抵销本案的租金，没有法律依据，本院不予采纳。原审诉讼中，余某某等四人提交的《2004年9月－12月学生伙食明细表》、《记账凭证》、《现金支出凭证》、《工资表》，《2004年10月份食堂结算》等证据，系用于证明其为周某某垫付款项的组成，业经前案生效判决审查认定，故本案不再予以审查。

在二审诉讼中，余某某等四人对周某某的诉讼请求提出超出诉讼时效的抗辩，但其未在原审诉讼期间提出该项抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条有关“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持……”的规定，本院对余某某等四人于二审诉讼中提出的时效抗辩不予支持。

综上，本院认为，《协议书》系周某某与余某某等四人、黄某的真实意思表示，双方约定将五虎山学校的房屋、场地、土地使用权与商标使用权按现状全部有偿出租，并约定了租金标准。但因《协议书》涉及的房屋未取得《建设工程规划许可证》，违反了法律法规的禁止性规定，故《协议书》关于房屋出租的约定系无效约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，法院可以支持周某某按照《协议书》约定的租金标准向余某某等四人及黄某主张房屋占有使用费的请求。本案中，周某某诉请余某某等四人与黄某支付2005年的房屋和场地租金，与因房屋租赁无效而请求余某某等四人与黄某支付2005年的房屋占有使用费和场地租金在实质上并无不同，即均是主张余某某等四人与黄某应当为占有使用讼争房屋及场地支付相应对价，因此，对余某某等四人与黄某享有的诉讼权利与应承担的诉讼义务并无影响。故本院将原审判决的判项中关于余某某等四人与黄某应支付2005年房屋租金的内容直接更改为支付2005年房屋占有使用费，相应的费用金额亦根据二审查明认定的事实予以调整。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、变更福建省福州市某某法院（2012）榕民初字第1437号民事判决第一项为：余某某、余某某、余某某、余某某、黄某应于本判决生效之日起十日内共同向周某某支付尚欠的2005年房屋占有使用费和场地租金共112万元；

二、撤销福建省福州市某某法院（2012）榕民初字第1437号民事判决第二项；

三、驳回周某某的其他诉讼请求；

四、驳回余某某、余某某、余某某、余某某的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费37200元，由余某某、余某某、余某某、余某某、黄某共同负担12920元，周某某负担24280元；二审案件受理费17220元，由周某某负担4300元，余某某、余某某、余某某、余某某共同负担12920元。

本判决为终审判决。

审 判 长  黄某某

代理审判员  程某某

代理审判员  林 某

二〇一四年三月十八日

书 记 员  齐某某