北京张敬辉律师办理的上诉人因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案的成功案例

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北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)京03民终4348号

上诉人（原审被告、反诉原告）：王某某，男，1955年11月5日出生。

委托诉讼代理人：廉某，北京市某某律师事务律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡某，男，1979年3月28日出生。

委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：北京某某经纪有限公司，住所地北京市某某区某某路5号院16号楼601室。

法定代表人：左某，董事长。

委托诉讼代理人：孙某某，男，1980年7月16日出生。

上诉人王某某因与被上诉人胡某、被上诉人北京某某经纪有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市某某区人民法院(2016)京0105民初13292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成由法官李某某、周某某、王某组成的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某某及委托诉讼代理人廉某、被上诉人胡某及委托诉讼代理人张敬辉、被上诉人某某公司委托诉讼代理人孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王某某上诉请求：撤销一审判决，改判解除王某某与胡某之间的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及补充协议，一、二审诉讼费由胡某承担。事实及理由为：一审判决认定事实错误，王某某在2016年3月8日9点50分与爱人如约到金成建国5号某某公司总部办理面签，而胡某及某某公司经纪人丁×均未到场，在王某某离京外出前，丁×未再安排面签，且自2015年11月1日直至开庭，王某某与胡某从未谋面，从未通过电话，也从未通过短信就面签事宜进行过沟通，“胡某通知王某某进行面签”的事实不存在，一审判决将3月8日没有面签成功及发生纠纷形成诉讼的责任归咎于王某某，属于基本事实的重大认定错误；签约之后，王某某一直按照某某公司经纪人丁×的指示配合完成房屋交易手续，特别是3月8日面签未果之后，王某某多次联系某某公司，数次约定见面时间，胡某拒绝见面，丁×有意回避，一审判决既然认定王某某“未明确表示拒绝履行合同”，却以王某某“亦未积极配合”为由将导致诉讼的责任归责于王某某，属于基本事实认定错误；胡某怠于履行合同义务，胡某出卖原有住宅同时选购其他住房，有意观望房价并拖延合同履行是导致交易未能如约完成的主要原因，胡某构成违约；某某公司丁×在没有房地产经纪人执业资格的情形下违法从事房地产经纪业务；《买卖合同》未能如约履行的全部责任在胡某和某某公司，王某某有权单方解除合同，要求相应的赔偿，同时房屋价格大幅上涨，王某某通过旧房置换新房的合同目的无法实现，继续履行合同对王某某显失公平。

胡某辩称：王某某的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回，合同无法继续履行，是由于王某某想单方涨价导致。

某某公司辩称：同意一审法院判决。

胡某向一审法院起诉请求：1.双方继续履行《买卖合同》；2.王某某将×××（以下简称×××）过户至胡某名下，并交付房屋；3.王某某按每月7000元的标准支付胡某自2016年4月1日至实际交付之日止房屋使用费。

王某某向一审法院反诉请求：解除《买卖合同》及其补充协议。

一审法院认定事实：2015年11月1日，胡某与王某某在某某公司的居间下签订《买卖合同》及补充协议。王某某将其名下的×××出售给胡某。双方在上述合同及协议中约定：×××总成交价为670万元，胡某需申请银行贷款300万元用于支付上述房款；胡某应于签订合同当日支付王某某购房定金10万元，于2015年11月13日前再支付购房定金40万元；评估报告或网签合同出来后的5个工作日内，双方共同前往贷款机构申请贷款；双方在签订买卖合同之日起150日内办理×××的过户手续；过户前三个工作日内，胡某应支付王某某购房首付款318万元；王某某应于2016年3月31日前将×××交付给胡某，胡某于物业交割当日给付王某某房款2万元；双方均应按约定履行义务，如任何一方根本违约，守约方有权单要求违约方赔偿总房价款的20%作为违约金。合同签订后，胡某按期支付了王某某购房定金50万元。2016年3月，某某公司及胡某通知王某某配合胡某进行银行贷款面签，王某某以自己年纪大、身体不好为由未予配合。双方为此发生纠纷，形成该次诉讼。庭审中，胡某表示能够一次性付清剩余全部购房款，其已将剩余房款620万元提存至该院。

一审法院认为，胡某与王某某签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，依法成立、合法有效。王某某应当遵守。

合同签订后，胡某积极履行合同，不存在违约情形。王某某虽未明确表示拒绝履行合同，但亦未积极配合，导致诉讼产生。现胡某作为守约方，要求继续履行合同，且具备履行能力，故其主张予法有据，该院支持。王某某要求解除买卖合同及补充协议，缺乏依据，该院不支持其反诉请求。胡某要求王某某支付房屋使用费，缺乏依据，该院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，该院判决：一、胡某与王某某继续履行双方于2015年11月1日签订《北京市存量房屋买卖合同》；二、胡某于判决书生效之日起十日内支付王某某剩余购房款620万元；三、王某某于判决书生效之日起十日内协助胡某将×××过户至胡某名下；同时，王某某将上述房屋交付给胡某。四、驳回胡某的其他诉讼请求；五、驳回王某某的反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方均未提交新证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院另查明：2016年3月7日12时47分，某某公司中介人员向王某某发送手机短信，内容为“叔叔，刚给您打电话您一直在通话中，明天咱们该去面签了，您到时候能和阿姨一起去吗叔叔？”，王某某未回复。王某某主张其与爱人于3月8日前往某某总部办理面签手续，胡某与某某公司人员未到场。胡某主张因王某某未回复中介人员短信，故其第二天未前往某某总部进行面签。某某公司主张短信通知王某某3月8日面签，王某某没有回复，打电话不通，故3月8日没有前往面签地点，王某某是否去了面签地点不清楚。

2016年3月8日21时48分，王某某向某某公司中介人员发送短信，内容为“小丁好，听么×说你们已见过面了。王叔年纪大了，身体又不好，实在折腾不起了，就委托同事么先生了，有事你就和他直接联系吧”。

2016年3月9日，王某某将么×（音同）的手机号通过短信发送给某某公司中介人员。

2016年3月10日，胡某、某某公司中介人员、么×前往某某公司进行协商，么×提出涨价或解约的问题，胡某表示需与家人协商，双方未达成一致意见。王某某认为么×提出涨价或解约，不能代表王某某本人的意见，其没有给么×授权。

2016年3月12日，胡某与么×电话沟通，么×提出王某某本人的意愿是要涨价，王某某提出可以全款支付剩余房款，双方未能达成一致意见。

2016年3月17日胡某向一审法院提起诉讼，要求继续履行《买卖合同》等。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。胡某与王某某签订的《买卖合同》及补充协议等均合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，王某某本人虽未直接明确地提出房屋涨价事宜，但通过某某公司工作人员与王某某的短信记录，某某公司及胡某有理由相信么×系代表王某某出面协商房屋涨价等相关事宜，胡某与么×协商未果，胡某提起诉讼，在本案合同具备履行条件的情况下，王某某与胡某仍应按照原《买卖合同》及补充协议的约定继续履行各自的义务，一审法院判定合同继续履行、胡某交付房款、王某某办理房屋过户、交付房屋，于法有据，本院予以某持；2016年3月8日未能面签成功，系由于某某公司与王某某沟通不畅导致，一审法院并未将未能面签成功及发生纠纷形成诉讼的责任归于王某某，王某某认为一审法院对该部分事实认定错误的主张，无事实基础，本院不予采信；王某某的委托代理人么×提出涨价事宜，胡某积极与么×进行沟通，在协商未果的情形下，胡某于2016年3月17日即提起诉讼主张权益，在胡某提起诉讼之时，尚未达到胡某支付首付款的期限，且王某某在诉讼过程中主张解除合同，故纵观本案，胡某在合同履行过程中并不存在违约行为，某某公司亦按照协议约定履行了中介服务义务，王某某认为胡某构成根本违约，未提供相应的证据予以佐证，王某某提出的合同解除权，无事实及法律依据，本院不予支持；王某某认为继续履行合同显失公平，本院认为，合同未能如约履行的原因系么×代表王某某向胡某及某某公司提出超出合同外的请求，王某某亦未积极配合履行合同，胡某并未拖延履行，房屋价格大幅上涨的后果不可归责于胡某，且该事由亦非王某某解除合同的法定或约定事由，故对王某某该上诉主张，本院不予采信。

综上，王某某的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持，一审判决结果正确，本院予以某持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，某持原判。

二审案件受理费58700元，由王某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长  李某某

审 判 员  周某某

代理审判员  王 某

二〇一七年四月五日

法官 助理  黄某某

书 记 员  崔 某