北京张敬辉律师办理的原告陈某与被告陈某某、那某确认合同无效纠纷一案的成功案例
北京隽永律师事务所主任张敬辉律师，联系电话13261996547或者133****0991，微信同号。北京张敬辉律师办理的原告陈某与被告陈某某、那某确认合同无效纠纷一案的成功案例
北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初48322号
原告：陈某，女，1999年10月10日出生，住北京市某某区。
委托诉讼代理人：何某某，北京市某某律师事务所律师。
被告：陈某某，男，1972年4月5日出生，住北京市某某区。
被告：那某，女，1969年6月24日出生，住北京市某某区。
委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高某，天津某某 律师事务所律师。
原告陈某与被告陈某某、那某确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人何某某，被告陈某某及被告那某的委托诉讼代理人高某、张敬辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈某向本院提出诉讼请求：1、确认2013年2月5日二被告就位于北京市某某区某某小区ｘ号楼ｘ单元ｘ号房屋签订的《房屋买卖协议》无效；2、那某将上述房屋返还给我；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：我与陈某某是父女关系。2010年1月18日，陈某某以我的名义与某某 房地产（集团）有限公司（以下简称某某 公司）签订了《京香青科项目合作分成产业用房回购协议》（以下简称《回购协议》），约定某某 公司于2012年8月14日前将位于北京市某某区某某 小区（原名称某某项目C区）ｘ号楼ｘ单元ｘ号房屋（以下简称ｘ号房屋）交付给我，房屋建筑面积92.09平方米，房屋价款240079元。2013年2月5日，在未告知我的情况下,陈某某以我监护人的名义与那某就ｘ号房屋买卖签订了《房屋买卖协议》，将房屋以230万元出售给了那某。我认为，一、二被告恶意串通，擅自处理我的财产，严重损害我作为被监护人的利益，应为无效。1、二被告明知ｘ号房屋系我的财产且签订《房屋买卖协议》时我为无民事行为能力人，二被告仍然签订买卖协议，那某将协议约定的购房款支付给了陈某某而不是我，陈某某也未将收取的购房款给我，此为二被告明显的恶意串通，想侵占我的财产；2、那某有未按协议约定的时间迟延支付购房款的行为，但陈某某未予追究，足可见二被告之间存在某种利益关系，二人具有恶意串通的行为。二、ｘ号房屋所占土地性质为综合、工业用地，使用年限为50年，用途为科研办公楼，无法办理个人权属证明，我对房屋仅有占有、使用、收益的权利，而不具备处分的权利，陈某某作为我的监护人更没有权利处分，且无法办理《房屋买卖协议》约定的过户，存在合同目的不能实现的情况。陈某某签订《房屋买卖协议》系无权处分行为，因此依据《合同法》第51条的规定，应属无效。三、行为人意思表示真实是民事法律行为的基本条件，我从未作出过出售ｘ号房屋的意思表示，《房屋买卖协议》并非是我的真实意思表示；据陈某某所述，签订《房屋买卖协议》并非系基于出售房屋的意思表示，而是出于和那某置换别墅的目的，但那某并没有兑现承诺，那某对陈某某构成欺诈，《房屋买卖协议》也不是陈某某的真实意思表示，据此《房屋买卖协议》因欠缺当事人的真实意思表示而应为无效。四、城市房地产管理法第三十八条第六款规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，《房屋买卖协议》签订时，ｘ号房屋未取得权属登记证书，为不得转让的房屋；土地管理法第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续，第56条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，ｘ号房屋系产业用房，用途为科研办公楼，不能私自改变土地性质，但那某购买ｘ号房屋作为住宅居住使用，已经私自改变了涉诉房屋的土地性质，违反了土地管理法的强制性规定；《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》规定，按照相关政策，经济适用房未满5年不得上市交易，对于未满5年进行交易的经济适用房，如果买卖一方起诉主张买卖合同无效的，法院可予支持，故《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定而应为无效。综上，现我诉至法院，提出上述诉请。
陈某某辩称，我是通过我前妻牛某的哥哥牛某1认识的那某，牛某1说那某是政府的人，有路子，我也很崇敬她。我拆迁得了三套回迁房，我名下有两套，另外一套即ｘ号房屋是陈某的名字签订的购房合同，我之前把三套回迁房出租，牛某1找到我说那某有路子，能在某某上庄买别墅，价格也不贵，牛某1还说上庄那里能拆迁，我就有点动心，但是钱不够，那某想在我的回迁房小区买房，把我的房子卖给那某我就有钱在上庄买别墅了。我就从中介那里把ｘ号房屋收回来卖给了那某，但卖完房后别墅也没动静了，我认为那某和牛某1之间有亲密关系，那某和牛某1拿买别墅的事蒙了我，我才把房子卖了。合同是否有效听从法院判决。
那某辩称，一、我方没有和陈某某恶意串通，我方是以市场价购买房屋，甚至还高于当时的市场平均价，因此不可能是恶意串通的。我方支付了购房款并实际入住多年，现在对方因为房价上涨想收回房屋违反诚实信用原则。二、我方持有的《房屋买卖协议》中有陈某某和牛某二人的签字，如果对方的父母拿到购房款后没有用于对方的生活，是对方一家三口之间的问题，不是合同无效的理由。三、即使土地性质为综合用地，房屋用途是科研办公楼，也不影响交易，并非法律禁止交易的房屋类型，不影响合同效力。四、我方购买房屋作何用途是自己的事，可以居住也可以办公，房屋的实际使用用途不影响合同效力。五、不存在对方所述陈某某与那某置换别墅而签订《房屋买卖协议》的事实，买卖合同系双方真实意思表示。综上，不同意对方的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。陈某某与牛某原系夫妻，陈某系二人生育之女。陈某某与牛某于2005年10月18日签订《离婚协议书》，约定双方婚后在北京市某某区门头某村共同所建房屋平均分割，其中东二间归陈某某，西二间归牛某；陈某由陈某某抚养。后上述门头某村房屋拆迁。本案中，陈某某确认其与牛某分别就离婚时各自分得的房屋在拆迁时签订了拆迁协议和购买了安置房屋，其因拆迁购买了三套安置房屋，ｘ号房屋为其中的一套。
某某 公司通过转让方式取得ｘ号房屋所占土地地块的使用权，土地类型（用途）登记为综合、工业。陈某某代陈某（乙方）与某某 公司签订《回购协议》，约定陈某自某某 公司处购买ｘ号房屋，房屋用途为科研办公楼，建筑面积92.09平方米，总价款240079元，某某公司须于2012年8月14日之前向陈某移交房屋。后陈某某代陈某收取了某某 公司交付的ｘ号房屋。
2013年2月5日，陈某某以陈某监护人的名义代陈某（出卖人、甲方）与那某（买受人、乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方以230万元将ｘ号房屋出售给乙方，协议签订当日乙方向甲方支付定金20万元，其余210万元分两次支付给甲方，分别于2013年2月15日支付110万元，于2013年2月28日支付100万元；甲方日后协助乙方办理房屋产权证，由乙方承担相应过户费及相关税费；甲方承诺在乙方交付全部房款当日将房屋交付乙方，并在交付房屋前腾空房屋；甲方承诺并保证依法享有本协议所售房屋共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。牛某1作为见证人在《房屋买卖协议》上签字。本案庭审中，那某向本院提交其持有的《房屋买卖协议》，该份协议内容与陈某提供的《房屋买卖协议》内容一致，不同之处为协议中监护人处有牛某的签字。
2012年12月27日，陈某某出具《收条》，内容为“今收到那某女士交来买房（北京香山某某 小区）定金贰拾万元整。全款230万，共剩余210万元，于2013年2月5日前交清剩余款项。”那某在交款人处签字，陈某某在收款人处签字，牛某1作为见证人签字。后那某分别于2013年2月5日、2013年4月14日向陈某某银行账户转账支付110万元和100万元，陈某某亦分别于上述日期出具收条，确认收到上述款项。ｘ号房屋已依约交付那某使用，现尚未办理产权登记。庭审中本院询问陈某某其收取的230万元的去向，陈某某称“别墅也买不成，所以我就乱七八糟的花了。”
本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。代理包括委托代理和法定代理。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，陈某主张那某对陈某某构成欺诈，未提交证据予以证实，本院对此不予采信，其以此为由主张合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。就ｘ号房屋的买卖，陈某某作为陈某的法定代理人有权代理陈某与那某签订《房屋买卖协议》，《房屋买卖协议》对陈某发生法律效力，陈某以《房屋买卖协议》欠缺出卖人的真实意思表示为由主张合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。现ｘ号房屋虽未办理产权登记，但陈某能否取得ｘ号房屋的产权登记并将房屋转移登记至那某名下系合同履行的问题，并非合同无效的法定事由，陈某已经实际取得某某 公司交付的ｘ号房屋，如前所述，陈某某为有权代理出售ｘ号房屋，而非无权处分，故陈某以陈某某无权处分为由主张合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。陈某某代理陈某签订《房屋买卖协议》并收取那某支付的购房款均为有权代理行为，那某亦足额支付购房款，陈某主张陈某某与那某存在恶意串通，未提供充分证据予以证实，本院对此不予采信，对其以陈某某、那某恶意串通损害其利益为由主张合同无效，本院不予支持。陈某以那某将所购ｘ号房屋用于居住为由主张那某改变了ｘ号房屋所占房屋土地性质，没有依据，本院不予采信；城市房地产管理法关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定为管理性规定，并非强制性规定；ｘ号房屋系回迁安置房屋，并非具有社会保障属性的经济适用房，不适用未满5年不得上市交易的规定，故陈某以《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定为由主张合同无效，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依据当事人陈述及本案现有证据所能证实的《房屋买卖协议》的签订及履行过程，应当认定《房屋买卖协议》为合法有效，陈某诉请确认合同无效及返还房屋，缺乏依据，本院均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条、第二十三条、第一百六十二条、第一百六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决如下：
驳回陈某的全部诉讼请求。
案件受理费二万三千六百元，由陈某负担，已交纳一万一千八百元，余款于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市某某人民法院。
审 判 长 徐某
人民陪审员 岳某
人民陪审员 方某
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 曲某
