房屋买卖合同纠纷继续履行过户公积金支付贷款

李某上诉请求：一、撤销一审判决：1.改判李某无需履行与王某于2015年12月30日签订的存量房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件1；2.改判李某无需协助办理房屋所有权转移登记手续及缴纳税费的手续；3.改判李某无需将房屋腾退给王某；4.改判李某无需支付延期办理过户手续违约金329800元；5.改判王某无需将首付款74万元退还给李某，合同解除；6.改判王某无需通过公积金贷款方式支付剩余房款96万元；二、王某负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决基本事实认定错误、适用法律不当，违约金判定不公，同时，程序违法。一、合同解除的时间与问题：王某回复李某要求继续履行合同，李某的代理人明确告知如无法接受合同履行中的不可抗力因素，只能终止合同，随后履行承诺将首付款退还，一审判决以王某起诉在先进行抗辩，理由不充分：王某在面谈失败后第三天提起诉讼，此时李某并不知情；王某在一审第二次开庭时才增加返还首付款74万元的诉讼请求，说明其已同意接受该退款。双方之间一系列的买卖合同已于2016年3月20日全部解除，应依约确定双方各自应承担的过错责任，而非一审判决认定的合同有效；二、过户时间问题的理解与认定：3月8日批贷下来后，李某表明因两会无法请假，因此双方沟通在3月16日重新确认过户时间。3月16日双方进行面谈，李某表明涉案房屋存在诉讼，将在4月开庭宣判，存在不可抗力，要求在4月宣判生效后进行过户，该要求正当合理。王某断然中止面谈，第二天即提起诉讼，未依法履行催告程序，书面告知并重新给予李某合理的过户期限进行配合过户；李某本意待法院确定新的履行期间再继续履行，无任何恶意与过错。至今没有过户是双方第二次约定不清，王某自身存在过错；三、违约责任的认定与适用：3月16日双方已共同变更批贷后三日内过户的原约定；本案存在不可抗力，李某要求在4月宣判生效后进行过户，符合常理，并无不可；王某未依法催告，存在过错；王某收到退款后未明确表示其要求继续履行合同并及时退款，通过微信可见王某意图“继续履行合同”时再退款，存在恶意；一审判决继续履行合同，王某的权利得到保护，亦没有遭受损失（例如房价上涨的价差损失），一审判决的违约金明显过高，依法应予调整；四、一审程序错误与影响：一审适用简易程序已开庭审理完毕，一审法院因其自身原因超期未判，为规避审限问题，强行转入普通程序，存在以下程序错误：没有说明变更审判程序的理由；未依法宣读相关权利义务；王某当庭变更诉讼请求，一审法院未依法释明答辩期、举证期，强制李某当庭答辩，剥夺李某的答辩权、举证权以及反诉权；王某提供证人到庭未依照法定程序提前通知李某；对违约金过高问题未予释明。

一审被告辩称

王某辩称，同意一审判决，不同意李某的上诉请求。

一审法院认为

王某向一审法院起诉请求：1.判决继续履行双方于2015年12月30日签订的存量房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件，协助办理房屋所有权转移登记手续及缴纳税费的手续；2.王某将首付款74万元退还给李某，并通过公积金贷款方式支付剩余房款96万元；3.李某于房屋所有权转移登记手续完成之日起7日内将房屋腾退并交付给王某；4.李某赔偿王某延期办理过户手续违约金329800元（自2016年1月1日起至2016年7月14日止，每逾期一日按照总房款0.1%标准计算）；5.李某负担本案一审诉讼费用。

一审法院认定事实：王爱荣与庞常友系夫妻，李某系北京市通州区云景东里×号房屋（以下简称×号房屋）的所有权人。2015年12月30日，李某（出卖人）与王某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李某将其名下的×号房屋（建筑面积61.75平方米，未设定抵押）以170万元的价格出售给王某，其中房屋成交价格为120万元，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价50万元。买受人应于签订合同当日支付定金17万元，买受人申办购房按揭贷款，拟贷款金额为100万元，双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清首付款（或除拟贷款金额外的购房款）。合同第五条房屋权属转移登记约定，买卖双方同意，出卖人与买受人应于2016年3月30日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续（注：此处填写的日期应与补充协议的约定一致；如不一致，则以补充协议为准）。合同第六条税、费相关约定，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的有关规定缴纳各项税、费，交易过程中所产生的税费均由买受人承担。合同第八条房屋产权及具体状况的承诺约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续/或该房屋产权转移登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。买卖合同同时还约定了其他内容。

同日，李某（出卖人，甲方）与王某（买受人，乙方）、满懿（上海）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）北京分公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方同意交易房屋的总价款为170万元，此价格不含税。乙方于2015年12月30日向甲方支付定金17万元。甲乙双方一致确认交易房屋无抵押，甲方无需办理还款解押事宜。除定金以外的购房款的支付，甲乙双方应于2016年2月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。乙方应于2016年2月20日前，将除贷款外的第一笔购房款70万元（含定金）自行支付给甲方。甲乙双方同意，双方应于乙方批贷后3个工作日共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。甲乙双方同意，双方应于产权转移前3个工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意不留存物业交割保证金，且同意放弃爱屋吉屋物业交割保障服务，与物业交割相关的事宜由甲乙双方自行协商处理。第三条税费负担约定，甲乙双方同意本次房屋交易涉及的税费金额以税务机关最终核算的金额为准，税费全部由乙方承担。第四条约定了违约责任。合同同时还约定了其他条款。

同日，李某（甲方）与王某（乙方）签订《补充协议附件1》，约定甲方承诺此房是满五年唯一住房，交易过程中，如乙方未按合同约定履行义务，甲方收取乙方的定金不予退还。另甲乙任意一方提出终止合同或未按合同约定执行，变相以各种理由终止合同，应向守约方支付违约赔偿金，赔偿金分为交易违约赔偿以及延期违约赔偿，交易终止违约赔偿的比例为已交纳首付款的双倍核定，因违约而造成的延期违约赔偿金比例为自签约之日起，至违约方实际支付赔偿款之日止，每日为总房款0.1%的比例。乙方同意甲方收到尾款30天内给腾房，甲方在2015年12月31日收到乙方定金此合同生效。李某的账号：×××中国银行，王爱荣的账号×××中国工商银行。

2015年12月31日，王某向李某支付购房定金17万元，李某向王某出具了定金收据。其后，李某与王爱荣通过微信协商确定：2016年2月19日王某支付首付，双方共同办理网签。2016年2月19日，王某向李某支付首付款74万元，李某向王某出具《首付款收到证明》，确认已收到王某支付购房首付款74万元。双方于当日办理了涉案合同的网签备案手续。2016年3月8日，王爱荣取得《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款担保中心连带责任保证担保贷款承诺书》，内容为：按照《北京住房公积金贷款办法》的规定，我中心经对王爱荣的住房公积金贷款申请及其他证明材料进行了审查，在借款申请人提交的材料真实的前提下，初步确认该借款申请人符合贷款条件。如果我中心复核合格，并且担保中心同意为该笔贷款提供连带责任保证担保，我中心承诺为该借款申请人提供住房公积金贷款。本贷款承诺书有效期为3个月，从2016年3月8日起至2016年6月8日止。承诺贷款金额为96万元。

2016年4月25日，王某将李某退回的74万元首付款又通过银行汇款方式汇至李某在买卖合同中预留的账户，后王爱荣通过微信告知李某：前一段时间我们一直比较忙，而且我们一直想继续履行合同，所以今天我把你退回的74万元的首付款打入你合同中约定的建设银行×××的账号中，请你查收。但因李某将中国建设银行及中国银行的两个挂失注销，因此该笔款项又退回给王某。

一审另查，2015年6月20日，在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的居间服务下，李某与王志伟签订《北京市存量房买卖合同》，约定李某将涉案出售给王志伟。2015年王志伟将李某起诉至法院，以李某不配合进行网签构成违约为由，要求解除双方签订的《北京市存量房房屋买卖合同》，李某支付违约金307600元，李某返还购房定金5万元、赔偿中介费33836元、履约服务费1537元及公证费1210元。李某提起反诉，以王志伟违约为由，反诉要求解除双方签订的买卖合同，并要求王志伟支付违约金307600元。法院经审理于2015年12月15日作出（2015）通民初字第19535号民事判决，判决解除双方签订的买卖合同及补充协议，驳回王志伟的其他诉讼请求，驳回李某的其他反诉请求。李某不服上述一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理于2016年4月作出（2016）京03民终5342号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

本案一审审理过程中，魏星花作为证人到庭就案件事实进行了陈述，并接受了双方当事人的质询。魏星花称双方在签约前看房时，李某已经将与王志伟的一审判决书向满懿公司通州万达店的店长出示了，李某并称其房子没有问题，判决书已经对此明确了，满懿公司通州万达店的店长阅看了判决书，也说房屋可以交易，因此双方就到满懿公司通州万达店签订了买卖合同及补充协议。2016年2月19日双方进行了首付款交割，并办理了网签和公积金贷款的面签。2016年3月8日王某的公积金批贷函下来了，魏星花通过微信将王某的批贷函发给了李某，并与李某约过户的时间，李某称其要购买的房屋不是涨价了就是让别人购买了，一直以忙为由推脱过户的时间，魏星花称其后多次与李某及李玉刚联系，李某及李玉刚均以忙为由拒绝明确过户时间。2016年3月16日双方在满懿公司通州万达店进行了约谈，李某在谈话中称其之前的诉讼没有处理完毕，需要时间处理之前的诉讼，王某要求李某明确过户时间，但李某最终也没有明确过户时间，双方的约谈没有结果。李某在与魏星花的对质中询问魏星花首付款及贷款额度变化的问题，魏星花表示合同约定的首付款是70万元，公积金贷款是100万元，但因网签合同的交易价格为120万元，公积金贷款额度只能为网签价格的80%即96万元，因此王某将首付款提高到74万元，对此李某也是知情并同意的。王某在与魏星花的对质中询问魏星花在2016年3月16日双方约谈前李某是否提到因为之前的诉讼没有处理完毕，因此无法商谈过户时间的问题，魏星花表示李某之前并未提及到此问题；王某询问魏星花双方补充协议附件1中约定的违约金标准是谁提出来的，魏星花称补充协议附件1中约定的违约金标准是李某提出来的并写进补充协议附件1中。

本案一审审理过程中，一审法院向北京住房公积金管理中心发出《协助函》，内容为：我院受理王某诉李某房屋买卖合同纠纷一案，买受人王爱荣向贵中心申请了住房公积金贷款96万元，用于支付涉案房屋（北京市通州区云景东里12号楼2层×号房屋）的购房款，贵中心对王爱荣的住房公积金贷款申请及其他证明材料进行了审查，初步确认借款人王爱荣的贷款申请符合贷款条件。出卖人李某将留存在北京住房公积金管理中心的收款账户予以注销，因此李某无法接收贵中心的放款。若法院判决双方应当继续履行买卖合同，在出卖人李某不配合提供收款账户的情况下，法院建议由贵中心将王爱荣的住房公积金贷款96万元支付至通州区人民法院开立的账户，请贵中心对该建议的可行性予以回复！北京住房公积金管理中心针对法院的上述协助函出具《关于借款人王某贷款情况的复函》，内容为：经查，主借款人王爱荣（身份证号码：×××）共同借款人庞常友（身份证号码：×××）住房贷款房产地址为通州区云景东里12号楼×号，贷款金额960000元，如法院判决双方应当继续履行买卖合同，在出卖人李某不配合提供收款账户的情况下，我管理中心同意贵院的建议，将借款人王某的公积金贷款支付至北京市通州区人民法院开立的账户，需贵院提供已生效判决书及贵院账户的开户行户名、开户银行名称及开户行账号。

另一审中，王某要求将首付款74万元退还给李某，并已将首付款74万元交纳至法院。李某于2016年3月20日（将首付款退回给王某当日）以房屋买卖合同案由，将王某、第三人满懿公司北京分公司起诉至法院，要求判令双方依法解除合同，撤销房屋买卖网签合同。2016年4月15日，李某撤回了起诉。

一审法院认为：本案中王某与李某在满懿公司的居间服务下签订了买卖合同、补充协议及补充协议附件1，由王某购买李某所有的涉案×号房屋，上述合同、补充协议及补充协议附件1系有效合同。根据合同及补充协议的约定，双方应于买受人批贷后3个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。王某的公积金贷款初审通过，但李某作为出卖人始终推脱过户的时间，王某多次催促，李某仍不按照合同约定履行办理过户的义务，构成违约，应当按照合同、补充协议及补充协议附件1的约定承担相应的违约责任。

李某将首付款退回给王某的时间在王某提起本案诉讼之后，李某在未经与王某协商一致的情况下单方将首付款退给王某，并不发生合同解除的后果，故对李某的该项辩解意见，该院不予采信。

王某作为买受人，要求出卖人李某继续履行买卖合同、补充协议及补充协议附件1的诉讼请求，有充分的事实、合同及法律依据，该院对此予以支持。李某作为出卖人逾期办理过户的行为构成了违约，仍负有继续履行办理过户的义务。因双方明确约定过户的税费由王某负担，而办理过户手续时交纳税费应当由李某提供必要配合和协助。按照补充协议约定，双方应当在产权转移前的3个工作日内办理物业交割，故王某要求李某腾退并交付涉案房屋，应予支持。李某将王某支付的首付款予以退回，在双方的合同继续履行的情况下，王某要求将首付款退给李某，应予支持。王某已将首付款74万元交至该院，李某可从该院将该笔首付款取回。王某的96万元公积金贷款已经初审通过，因公积金贷款的放款等需要李某提供必要协助，但李某不提供协助，北京住房公积金管理中心表示可以将公积金贷款支付至该院账户，因此王某具备以公积金贷款支付剩余房款的能力和条件，李某应对以公积金贷款支付房款提供必要协助。

李某未按照补充协议的约定，在王某的批贷后3个工作日内办理涉案房屋的产权转移登记手续构成了违约，应当按照补充协议附件1的约定，向王某支付延期办理过户手续的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、李某继续履行双方于2015年12月30日签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件1；二、李某协助王某办理涉案房屋（北京市通州区云景12号楼2层×号）的产权转移登记手续及交易税费的交纳，于判决生效之日起10日内执行清；三、李某于涉案房屋产权转移登记手续完成之日起10日内，将涉案房屋腾退并交付给王某；四、李某支付王某延期办理过户手续违约金329800元，于判决生效之日起10日内执行清；五、王某将首付款74万元退回给李某（王某已将首付款支付至一审法院账户，李某可自该院领取该笔首付款）；六、王某通过公积金贷款方式支付李某剩余房款96万元，李某提供必要协助，于判决生效之日起30日内执行清；七、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明

本院二审期间，李某围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对李某在二审中提交的单位证明，王某对真实性及证明目的均不予认可。李某庭后提交证据原件，王某放弃核对原件的权利，该证据应予采信。该证据载明：2016年3月5日至15日期间全国两会，李某所在工作单位要求其值班待岗。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。李某与王某之间签订的房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件1，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应恪守履行。

李某将其名下的×号房屋出卖给王某，王某支付了购房定金以及首付款，双方亦办理了涉案合同的网签备案手续。王爱荣符合住房公积金贷款条件，贷款金额为96万元。此后，因办理房屋过户登记手续事宜双方产生争议。依据双方当事人的上诉意见及答辩意见，本案的上诉争议焦点有三个：第一，出卖人李某是否存在违约行为；第二，合同约定的违约金是否过高；第三，一审是否存在程序问题。

关于第一个争议焦点。王某主张李某的违约行为表现为未依照合同约定办理过户登记手续。李某不予认可，辩称存在不可抗力，理由为其因全国两会无时间办理过户事宜，亦因涉案房屋存在另案诉讼，过户时间双方未协商一致；此外，其已将王某给付的首付款退还，合同已经解除。本院认为，关于李某主张的不可抗力的两个理由，其一，李玉刚作为李某的代理人在双方2016年3月16日的商谈中明确表述“忙归忙，也不至于抽不出时间去过户”；其二，涉案房屋的另案诉讼为李某与案外人之间解除合同以及支付违约金、赔偿损失等款项的诉讼，对本案涉及的办理房屋过户手续不构成法律上的障碍，亦与王某无关，均不构成不可抗力。故，李某以不可抗力为由主张其有权延期办理过户手续，无事实及法律依据，本院不予采信。

李某主张其将首付款退还，合同已经解除。王某不予认可，辩称其不同意解除合同，并已将该首付款以汇款方式退回，但因李某将银行卡注销退回未果。依据本案查明的事实，王某于2016年3月18日提起本案诉讼，要求继续履行合同。李某于同月20日通过汇款方式退还首付款，未提前通知王某，次日告知王爱荣。王爱荣于同日回复李某不同意终止合同，亦告知其起诉事宜。上述事实说明双方就解除合同事宜未协商一致。李某主张依据补充协议附件1的约定“甲乙任意一方提出终止合同或未按合同约定执行，变相以各种理由终止合同，应向守约方支付违约赔偿金，赔偿金分为交易违约赔偿以及延期违约赔偿，交易终止违约赔偿的比例为已交纳首付款的双倍核定”，其有权解除合同，王某不予认可，本院认为，该约定系对违约金种类的约定，而非任意解除合同的约定，故李某以此为由主张其有权解除合同，事实及法律依据不足，本院不予采信。李某的上述行为构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。

关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”；第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方在补充协议附件1中明确约定：“甲乙任意一方提出终止合同或未按合同约定执行，变相以各种理由终止合同，应向守约方支付违约赔偿金，赔偿金分为交易违约赔偿以及延期违约赔偿，交易终止违约赔偿的比例为已交纳首付款的双倍核定，因违约而造成的延期违约赔偿金比例为自签约之日起，至违约方实际支付赔偿款之日止，每日为总房款0.1%的比例”，一审法院据此判决李某承担自2016年1月1日起至7月14日止的违约金329800元。李某在一审庭审中当庭主张违约金明显过高，王某主张其损失为中介费、贷款服务费、租房损失、律师费、误工损失等，未能提交充足证据证明，依据上述法律规定，约定违约金“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，违约金标准系李某主动提出，且在合同履行中李某单方将其在买卖合同中预留的账户予以销户，对合同履行产生不利影响，但经判定，合同继续履行，涉案房屋的产权转移登记手续以及房款的支付等继续进行，且从签订合同2015年12月30日到2016年3月批贷完成期间，李某并无违约行为。结合上述事实，以王某的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、李某的过错程度以及王某的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定李某支付延期办理过户手续违约金103700元。一审判决李某支付违约金329800元的过高部分，不符合法律规定，本院予以纠正。

关于第三个争议焦点。一审法院将本案转入普通程序审理，不违反法律规定，李某主张一审法院强行转入普通程序，没有予以说明，属于程序违法，没有法律依据，本院不予采信。王某当庭变更诉讼请求，李某进行了答辩，同时针对王某增加的诉讼请求进行了二次答辩，并在一审法院释明下明确不提起反诉；一审法院亦进行了举证、质证程序，故李某主张一审法院强制其当庭答辩、剥夺其答辩权，与事实不符；一审法院未释明答辩期、举证期，王某提供证人到庭未提前通知李某，亦不属于法律规定的严重违反法定程序的情形；关于对违约金过高的释明问题，依据一审庭审笔录的记载，李某在一审庭审中已明确提出，其主张一审未予释明程序错误，本院不予采信。

另，李某与王某、满懿公司北京分公司签订《补充协议》，一审判决主文第一项中表述的双方签订的补充协议即为该协议，本院予以确认。

综上所述，李某的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市通州区人民法院（2016）京0112民初10708号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；

二、撤销北京市通州区人民法院（2016）京0112民初10708号民事判决第四项、第七项；

三、李某于本判决生效之日起十日内支付王某延期办理过户手续违约金103700元；

四、驳回王某的其他诉讼请求。