二手房新政策限贷连环单违约可以解除房屋买卖合同
北京2016年3月17日发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，以下简称限贷令。
在该《通知》中对普通购房人影响最大的是第二条：
居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。
居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
一、3.17限贷政策吴丁亚律师解读
本次政策对购房资格没有影响，对首套房的贷款也没有影响，关键是“二套房”的认定及房贷比例的变化。
在2016年的9.30政策中，对“二套房”的认定是以“房”为准，而这次的3.17政策中，“二套房”是“认房又认贷”，即使现在在本市名下无房，但只要曾经有过贷款记录的，再购房也视为“二套房”。
而只要认定为“二套房”，相对于原9.30政策，首付款比例就分别上调了10%，即普通自住房首付不低于60%，非普通自住房首付比例不低于80%。
在普通购房人中，受3.17政策冲击最大的应该是本市名下无房，但原曾有过贷款记录的购房者。按原9.30的政策，这部分购房人视为“首套”，购买普通自住房首付比例是35%，而按3.17政策，购买普通自住房首付比例上调了25%，达到60%。也就是说要多交四分之一的购房款，购买非普通自住房的首付比例上调了40%，达到80%。
对于普通购房者来讲，一套数百万的房产，预算一下多出四分之一，大部分人是无法承受的。如果之前已经签约，支付了定金或者首付，购房者想解约，必然引发与出售方的纠纷。
二、3.17限贷政策对已经签署的房屋买卖合同的影响
新政对于已经签约获批的贷款当然不会有影响。是否影响已经网签并提交贷款、正在审批中的贷款，目前还不知道，这要看政府与银行之间的沟通了。如果有正在办理的贷款，建议积极同银行沟通了解。
对于只是签订了房屋买卖合同，但未办理网签、未向银行申请贷款的交易，肯定是按新政策执行了。对于按新政策执行的，吴丁亚律师认为分以下三种情况：
1、原认定为首套，现仍认定为首套，新旧政策无任何影响。
2、原认定为二套，现仍认定为二套，按新政策首付比例上调10%，有一定影响，但不是很大。
3、原认定为首套，现认定为二套，按新政策首付比例上调了25%到40%，影响非常大。
当然，新政中对于贷款年限也做了调整，原最高可贷30年，现最高可贷25年。但是很多购房人的计划贷款年限本来就不是30年，且降低贷款年限也只影响月还贷和利息数额，对于大多数购房人的交易能力影响不大，这里暂且忽略。
三、因限贷政策导致的房屋买卖纠纷如何处理？
近些年政府已经把对购房资格、贷款条件的调整作为控制房价的常规手段了，因此这种对购房资格和贷款条件的政策调整，法律上不会认定为“不可抗力”，吴丁亚律师认为并不能以此为由直接解除合同并不承担责任。
但由于这种调整已经是常态，目前各地司法实践中还是有一定的处理规则的。
比如2011年的《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》中规定：
对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
在《2015年全国民事审判工作会议纪要》中也明确了如下内容：
房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。
依据相关的法律规定和司法实践，本次北京3.17限贷令引发的房屋买卖合同纠纷，吴丁亚律师认为应重点考虑以下因素分别处理：
1、首先应该看合同中是否有特殊约定，有约定从约定。
合同中如果约定了因为出现新的贷款政策或者原贷款计划不能通过，导致合同不能正常履行的处理规则，就应按合同约定处理，不管是解除还是继续履行。
比如合同中约定了“贷款不成，由购房人自筹款项支付余款”这类的规定，就说明在购房时，购房人对于无法取得贷款的后果有预料，且在购房时自信有能力解决自付余款的问题。这种情况下，吴丁亚律师认为购房人以新政为由主张无力履行，很难得到支持。
2、在没有约定的情况下，确实无力履行，可以解除合同。
购房人需要注意，从司法实践来看，新的限贷政策并不是直接解除合同的理由，购房人需要证明“确实无履约能力”。
以3.17限贷令为例，前面分析分三种情况。其中第三种曾有过贷款记录的，原认定为首套，现认定为二套，首付比例提高了25%至40%。通常来讲，这个比例和数额对于普通人足以认定无履约能力支付了。当然，个案有个案的情况，具体到不同的人，举证、认定的要求和范围可能还会有区别。
但是，对于上述情况中的第二种，原认定为二套，现也认定为二套，首付比例上调10%。这个10%的上调比例，对购房人来讲是否属于不能解决的问题？是否能认定为因此“确实无履约能力”？
购房人需要更充分举证，比如结合本人经济能力、收入状况确定的支付能力情况，吴丁亚律师认为还要结合房款总价确定这10%的绝对值的数额影响。
前一种情况，买房人解约难度较小，而后一种情况提出解约风险相对较大，如果有可能自筹款项继续履行，建议尽量履行。实在不能履行的，举证准备要充分。
3、因限贷令导致解除合同，不承担违约责任，但可能要补偿损失。
如果确实限贷影响导致无力履行并解除合同的，卖方要求买方赔偿违约金或损失的，法院不支持。但是如果确实出现房价大幅下跌，卖方利益受损的情况，吴丁亚律师认为法院可依据公平原则，要求买方对卖方的损失适当补偿。主要看将来房价的走向了。
4、因一方违约行为导致合同迟延履行遭遇限贷的，由违约方担责。
如果按原合同约定，正常履行不会受限贷政策影响，但是由于一方违约导致合同履行延期，在此期间由于限贷政策的实施导致合同无法继续履行的。守约方要求解除合同时，吴丁亚律师认为可以要求违约方按合同约定赔偿损失。
