无权处分恶意抵押法院判决房产抵押合同无效

2013年11月，王某诉至原审法院称：2005年1月28日，王某与吕某签订《房屋买卖协议书》，协议书规定，吕某将朝阳区西坝河南路甲×号房屋（以下简称×号房屋）有偿转让给王某。协议签订后，王某当即支付给吕某购房款，由于×号房屋在银行有抵押贷款，由王某每月向银行偿还贷款。吕某于2004年10月将×房屋交付给王某居住至今。2008年4月吕某、金×以该《房屋买卖协议书》无效为由向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求确认与王某的《房屋买卖协议书》无效，并要求退还×号房屋。北京市朝阳区人民法院于2008年11月29日作出（2008）朝民初字第9999号民事判决书（以下简称9999号判决书），判决买卖协议有效，吕某、金×于王某还清因购买×号房屋的所欠贷款之日起二个月内协助王某办理解除×号房屋的因贷款所产生的抵押，并协助王某将该房屋的产权过户至王某名下。后金×不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2010年12月16日作出（2010）二中民终字第1249号民事判决书（以下简称1249号判决书），驳回金×的上诉请求，维持原判。判决生效后，王某于2011年1月20日一次性向银行偿还全部贷款共计691498.15元，又于2011年1月19日向北京市朝阳区人民法院申请强制执行，法院已受理。吕某在明知道×号房屋的所有权已不属自己时，又与宋某恶意串通，于2011年2月21日到北京市朝阳区权属部门虚构虚假事实，为×号房屋设立抵押权登记，抵押人为吕某，抵押权人为宋某，其行为损害了王某的合法利益。故王某起诉法院，要求确认吕某与宋某于2011年2月21日《房屋抵押权设立登记申请表》的形式签订的关于×号房屋的抵押合同无效并承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

吕某未提交书面答辩意见，亦未出庭应诉。

宋某答辩称：第一，本案的抵押合同已经经过长春市中级人民法院审理并作出（2011）长民初字第2号民事调解书（以下简称2号调解书）予以确认合法有效，在调解书被依法撤销之前，抵押合同合法有效。第二，宋某依据调解书申请强制执行时王某提出执行异议，长春市中级人民法院审查后作出（2011）长执异字第21号《执行裁定书》（以下简称21号裁定书），认定宋某与吕某之间的借款及抵押合同有效，驳回了王某的执行异议申请。第三，2011年7月11日，王某已经向吉林省高级人民法院申请再审，要求撤销2号调解书，长春市中级人民法院对王某申请的再审案件已经开庭审理，目前尚未作出判决；若长春市中级人民法院撤销2号调解书，那本案就无审理必要；若再审作出与2号调解书相同的判决，那么宋某与吕某的借款合同和抵押合同必然合法有效，本案亦无审理必要，故法院应驳回王某的诉讼请求。第四，宋某并不知道抵押房屋所有权存在争议，且向吕某支付了合理对价，并办理了抵押登记，故即使法院认定吕某无权处分抵押物，本案抵押合同无效，也应同时确认宋某作为善意第三人，其抵押权依法应受法律保护。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2005年1月28日，王某与吕某签订《房屋买卖协议书》，约定吕某将×号房屋有偿转让给王某。协议签订后，王某支付其中的23万元购房款，吕某将房屋的还贷的存折和银行的购房按揭合同、产权证交给王某，王某开始偿还贷款，并入住该房屋。2008年，吕某与其爱人金×将王某诉至法院，要求确认吕某与王某之间的《房屋买卖协议书》无效。王某反诉要求继续履行《房屋买卖协议书》，要求吕某协助办理×号房屋的解押手续，同时要求吕某协助王某将产权办理至王某名下。

2008年12月29日，北京市朝阳区人民法院作出9999号判决书，判决吕某、金×于王某还清因购买×号房屋的所欠贷款之日起二个月内协助王某办理解除×号房屋的因贷款所产生的抵押，并协助王某将×号房屋的产权过户至王某名下。后金×不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2010年12月16日作出1249号判决书，驳回了金×的上诉请求，维持原判。

判决生效后，吕某、金×未主动履行判决，王某于2011年1月19日向北京市朝阳区人民法院申请强制执行。2011年1月20日，王某履行1249号判决书内容，一次性向银行偿还×号房屋全部贷款本息共计691498.15元。

2011年2月21日，吕某与宋某到北京市朝阳区房屋管理局为×号房屋设立抵押权登记，抵押人为吕某，抵押权人为宋某，被担保主债权数额为420万元，债务履行期限为2010年12月23日至2011年6月23日。

2011年3月10日，宋某将吕某诉至吉林省长春市中级人民法院，称与吕某于2010年12月19日签订《借款合同》一份，吕某向宋某借款420万元，现吕某未按期偿还欠款，故要求吕某偿还欠款并承担利息。诉讼中，宋某提出财产保全申请。2011年3月2日，长春市中级人民法院在北京市朝阳区房屋管理局查封了×号房屋的产权及其坐落的土地使用权。经长春市中级人民法院主持调解，双方当事人于2011年3月11日达成调解协议，长春市中级人民法院作出2号民事调解书，协议内容如下：吕某于2011年3月26日前一次性偿还宋某欠款本金420万元及利息12.6万元，如吕某未按上述约定偿还欠款及利息，则宋某可对吕某所有的×号房屋的折价款或以拍卖、变卖上述房屋所得的价款受偿。2号民事调解书执行过程中，王某提出再审申请，要求撤销上述调解书。经长春市中级人民法院审判委员会决议，对2号调解书中止执行，提起再审。2011年10月31日，长春市中级人民法院作出（2011）长执字第82号执行裁定书（以下简称82号裁定书），裁定中止执行2号调解书。现长春市中级人民法院再审过程中中止审理，等待本案判决结果。

一审法院认为

原审庭审中，宋某称：其与吕某签订借款合同前后，不知道吕某与王某之间关于×号房屋的事情，在王某提出再审申请后才得知；关于其与吕某的借款，2010年12月19日、20日、21日分别向吕某交付现金100万元、150万元、170万元，抵押合同是后签署的，因交付借款后宋某觉得有风险，才要求吕某以房产进行抵押。诉讼中，王某则认为宋某并未提交证据证明其与吕某存在真实的借贷关系，且有恶意串通的嫌疑，同时称若法院确认宋某与吕某之间的抵押合同无效，则还要求宋某、吕某协助办理涉案房屋的解除抵押登记手续。

原审法院经审理认为：我国《物权法》规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。1249号判决书已经确认吕某与王某之间关于买卖×号房屋的合同有效，吕某、金×应在王某还清所有房款后协助王某将该房屋的产权过户至王某名下，现王某已经于2011年1月20日将×号房屋全部贷款本息全部还清，故吕某在判决生效后且王某将全部房贷本息还清后，就×号房屋已经没有处分权。我国《合同法》规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。吕某与宋某于2011年2月21日就×号房屋设立的抵押事项属于无权处分，事后又未获得王某的追认，该抵押合同应当无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故吕某与宋某应当限期办理解除×号房屋的解押手续。关于吕某与宋某民间借贷一案2号调解书已经提起再审，该案已中止审理等待本案审理结果，故该案再审结果对本案判决结果并无影响。故宋某关于本案诉讼并无必要的答辩意见法院不予采信。吕某经法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，不影响法院依据查明的事实作出判决。

据此，原审法院于2014年6月作出判决：一、吕某与宋某于二○一一年二月二十一日以《房屋抵押权设立登记申请表》形式签订的关于登记在吕某名下的坐落于北京市朝阳区西坝河南路甲1号B座16层×号房屋的抵押合同无效；二、吕某与宋某在判决生效之日起一个月内协助王某办理北京市朝阳区西坝河南路甲1号B座16层×号房屋的抵押权人为宋某、主债权金额为四百二十万元的解除抵押登记手续。

原审法院判决后，宋某不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回王某的原审诉讼请求，或裁定驳回起诉。主要理由是：1.本案不应进行实体审理，王某已经就2号调解书提出再审申请并被受理，再审案件与本案其实就是同一个案件，原审法院不应就同一个事实和法律关系进行二次受理和审判；此外，王某曾经起诉要求登记机关撤销抵押登记，已被依法驳回，不应就同一事项再起诉；2.原审认定抵押合同无效属于认定事实不清，适用法律错误，王某并未对其主张的吕某与宋某之间存在恶意串通的事实提交任何证据证明，而根据《物权法》规定，涉案房屋所有权变更登记之前，吕某仍是所有权人，其并不构成无权处分，宋某属于善意取得抵押权，原审法院应当判决驳回王某的诉讼请求；3.抵押合同的签订与法院判决王某、吕某之间的房屋买卖合同继续履行并不矛盾，如果不能实现，王某可向吕某主张赔偿损失；4.王某并未请求判令解除抵押登记，原审判决内容超出王某的诉讼请求范围，属于程序违法。

王某同意原审判决。吕某经本院合法传唤未到庭亦未答辩。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明的事实无异。

上述事实，有9999号判决书、1249号判决书、个人贷款提前归还查询结果、申请执行材料收据、房屋抵押权设立登记申请表、2号调解书、21号裁定书、82号裁定书及当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：关于本案是否应当进行实体审理的问题。需要指出的是，经王某提起再审申请的2号调解书所处理的基本法律关系是吕某与宋某之间的借款关系，虽然该调解书所确认的条款亦涉及到了×号房屋的抵押权问题，但该条款系由吕某与宋某在并无王某参与的情况下所达成，即使经由法院确认，所要解决的问题仍然是双方之间的借款问题。现该调解书已经进入再审程序，其中涉及×号房屋抵押权的条款如何处理，需要以本案所涉抵押合同的效力认定为依据，有鉴于此，长春市中级人民法院中止了该再审案件的审理，等待本案判决结果。故本案进入实体审理，并不构成二次受理和审判。此外，关于宋某所提出的王某曾起诉要求登记机关撤销抵押登记被驳回，故不应就同一事项再起诉的上诉意见，亦需指出，该案的基本法律关系、当事人地位等均与本案存有根本区别，故不能构成本案进入实体审理的障碍。基于上述分析，原审对本案进行实体审理，处理正确；宋某所提出的本案不应进行实体审理的上诉意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。

关于吕某和宋某之间的抵押合同效力的认定问题。根据《物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。根据本案查明的事实，1249号民事判决确认吕某、金×应在王某还清所有房款后协助王某将×号房屋的产权过户，现生效法律文书确定的相关条件已经成就，×号房屋的产权过户虽尚未完成，但吕某、金×对该房屋已不具备事实上的物权。在此情况下，吕某对×号房屋没有处分权，其擅自与宋某订立的房屋抵押合同系无权处分。根据《合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而本案所有证据证明之事实均不能推出该房屋抵押合同有效的结论。同时，从吕某与宋某订立的房屋抵押合同的时间点来分析，其发生在1249号民事判决产生法律效力，王某向北京市朝阳区人民法院申请强制执行之后不久。此时，吕某本应按照人民法院生效判决的内容，切实履行自身义务，但其非但不履行，反而在明知自身对×号房屋已没有处分权的情况下，与宋某以《房屋抵押权设立登记申请表》的形式签订抵押合同，并到房屋管理部门为×号房屋设立抵押权登记，吕某的行为明显是以签订抵押合同的合法形式，达到规避人民法院执行，逃避履行自身义务的非法目的，具有恶意，其行为不受法律保护。按照《合同法》第五十二条第（三）项之规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，该规定所指之行为并未局限于双方通谋的虚假行为，亦可以是单方的虚假行为。本案中，王某虽未证明吕某与宋某之间存在恶意串通的事实，但从本案的基本事实出发，足以认定吕某的行为构成以合法形式掩盖非法目的，其与宋某订立的抵押合同应属无效。宋某提出的其属于善意取得抵押权，王某的诉讼请求应当驳回的上诉意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。

关于抵押合同与王某、吕某之间的房屋买卖合同继续履行是否存在矛盾的问题。如前所述，依据法院生效判决，王某有权要求将×号房屋过户至其名下，而吕某与宋某以房屋设立抵押权登记的形式签订的抵押合同，阻碍了×号房屋的依法过户。宋某虽主张其与吕某订立的抵押合同系属善意，但并未提供证据予以证明；在此情况下，根据《物权法》的相关规定，×号房屋的物权变更已经发生效力，相关合同履行不能的风险，应由宋某而非王某来承担。故宋某提出的应由王某向吕某主张损失的上诉意见，本院亦不予采纳。

最后需要说明的是，办理涉案房屋的解除抵押登记手续，是法院确认宋某与吕某之间的抵押合同无效之后，王某维护自身权益的当然程序；同时，在原审中王某亦明确表示，若法院确认抵押合同无效，则要求宋某、吕某协助办理涉案房屋解除抵押登记手续。故原审判决内容并未超出王某的诉讼请求，本院对于宋某所提出的原判内容超出诉求范围，程序违法的上诉意见，亦不予采纳。

综上，宋某的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持；原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审公告费260元，由吕某负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）；一审案件受理费70元，由吕某、宋某负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审公告费500元，由吕某负担（宋某已垫付，吕某于本判决生效后七日内给付宋某）；二审案件受理费70元，由宋某负担（已交纳）。