房屋买卖合同纠纷起诉违约金及涨价损失被驳回

原告刘某诉称：原、被告双方于2016年2月18日就北京市×区×号楼×单元×号房屋签订房屋买卖合同，约定房屋总价款为153万元整。原告于当日收取了被告（吴某）的买房定金2万元整（支付宝支付）。根据合同第三条第（三）项约定，被告需在网签当天支付第一笔首付款33万元整。原、被告双方于2016年3月18日签署网签合同，但是被告至今未按照合同约定支付第一笔首付款。原告多次通过中介约被告商谈房屋买卖事宜，被告多以有事没时间为由不与原告商谈此事。现在时间为2016年4月18日，距离网签时间已有30日，被告一直未联系原告也未支付房款。在此期间，原告多次联系被告，被告均不接电话。按照合同第八条约定，逾期付款超过30日后，按照合同第十一条约定处理。合同第十一条约定，迟延履行合同付款义务超过合同约定的期限的，买受人未直接表明不购买房屋，但在合同期限内不支付应付款项或不配合办理相关手续的，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。被告恶意拖延时间且无能力支付首付款，造成原告不能购买其他房屋，给原告造成了有意购买房屋的房价上涨，给原告造成了损失。由于被告不能按时履行合同，给原告造成了不可估量的损失，为维护原告的合法权益，起诉至法院，要求：1.判令被告支付原告违约金306 000元；2.判令解除双方之间签订的房屋买卖合同并撤销网签合同；3.判令被告支付原告房屋涨幅差价款570 000元；4.判令本案诉讼费由败诉方承担。

被告吴某共同辩称：二被告不同意原告的第一项诉讼请求，本案合同履行过程中，被告无违约行为，是原告急于违约，我方已在另案中起诉原告继续履行合同；二被告不同意解除合同并撤销网签；二被告不同意原告的第三项诉讼请求，原告所要求的房屋差价损失，无事实依据和法律依据。原告其余的诉讼请求由法院判定。

经审理查明：

二被告是夫妻。2016年2月18日，原告与被告吴某在金色时光公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由被告吴某购买登记在原告名下的北京市顺义区×区×号楼×单元×号房屋（以下简称×号房屋）。合同第五条第一款约定，经双方买卖协商一致，该房屋成交价格为92万元。买受人在签订本合同的同时支付定金2万元；第二款约定，经双方协商一致，该房屋内的家电、家具、装饰装修、其他配套设施设备、物业费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价61万元。本合同所称房款包括房屋成交价格及该房屋内的家电、家具、装饰装修及其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护等费用。第三款关于房款交付约定：房款由买卖双方直接交付，买受人需要贷款的，支付的首付款为103万元，拟贷款金额为50万元，支付首付款的时间为第一笔首付款网签当天33万元，第二笔首付款面签做资金监管70万元，但双方就出卖人指定接收买受人房款的开户行、户名及账户未进行约定。合同第六条约定，出卖人应当在付完第一笔首付3日内（约定日期或条件）前将该房屋交付给买受人。第七条约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起90天（约定日期或条件），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人同意直接将房屋过户至买受人指定的第三人名下。关于逾期的处理方式，合同第八条约定：……买受人未按照约定的时间支付首付款或其他款项的，……（2）逾期超过30日后，按本合同第十一条约定处理。但出卖人不解除合同的，买受人应当按前款标准支付违约金，合同继续履行。关于违约责任，第十一条约定，（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其损失（违约责任为房屋总价款的20%）,并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：……4.拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的……6.不配合办理银行贷款、面签手续的。（二）买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及赔偿其损失（违约责任为房屋总价款的20%）,并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：……3.迟延履行付款义务超过合同约定的期限的；4.买受人未直接表明不购买房屋，但在合理期限内不支付应付款项或不配合办理相关手续的；5.因买受人的其他原因造成本合同不能正常履行的……。

合同签订当天，被告通过支付宝转账方式向原告支付定金2万元。2016年3月18日，双方办理网签，网签合同中出卖人为刘某，买受人为被告付金秋。被告吴某未在该日将第一笔首付款33万元支付给原告，对此，被告吴某称系因原告欲解除合同，不接收首付款，并提交录音予以证明。原告称因网签当日，被告未按时支付第一笔首付款，导致后续合同无法进行，故被告在履行合同过程中存在违约，要求解除双方合同。

2016年3月11日的部分录音内容为“赵（原告之夫赵洪生）：你好，那个跟您说一下，那个房子家里人又不让卖了现在。伏（吴某）：哦，不让卖了啊。赵：对，家里人不让卖了，说卖的太低了，家里打起来了。……赵：好了，你这样吧，我也回去也看看合同，你回去也看看合同，咱们那天就是说这边的，因为我们的原因给你耽误了，你看看是吧，我这边能给你掏点就掏点，好吧，适当给你拿点……”；2016年3月15日的部分录音内容为“……赵：就现在，以目前你这种情况来说，我这什么时候能够拿到钱。付（付金秋）：18号嘛，18号。伏：33万首付款，包含之前那2万定金，33万，18号那天我们就可以给到您。付：对，您拿到这个钱，应该就可以解押。赵：不，我现在要求的是所有款项……。3月26日的对话录音，“俞（刘某）：我房不卖给他了，我们说让他谈条件，我好赔他，打他电话不接，也不约时间。赵：故意拖欠，我上他家找他也不见面，对吧”。警（警官）：不是已经卖了吗？我听说。俞：我是卖给他了，可是现在我不想卖给他了，我说让他谈赔偿条件，他也不谈，所以……。俞：对，我是不卖给他了，起诉，让他把网签给我撤了就行，其他的慢慢起诉吧，不着急，对，就这样。双方均认可上述录音内容系双方之间的对话。但原告称其在录音中说不想卖房不是真实意思，而是想让被告在4月20日之前办完过户手续，原告好快点拿到钱。

2016年3月21日，被告通过短信形式给原告“139××××××××”的电话发送短信，内容为：赵先生你好，我是购买你×园房子的买主，我们于2月18日签订房屋购买合同，截至3月18日，已网签完毕。我们已将房屋解押款以及总房款准备完毕，会全款购房。因近期给你打电话你都没有接，请你尽快进行房屋解押，并配合后续手续完成……。被告提交金色时光公司李宁于2016年3月18日给手机号为“139××××××××”的电话发送的短信，内容为：我是金色时光李宁买您的房子的客户资质已过，首付款也已经到位，今天也请假了，您可以预约银行还款，您看方便的时候我们进行下步手续，网签打完了，请您预约银行还款，还有约下时间给您打首付款。请您尽快安排好时间告诉我。原告认可“139××××××××”的号码是签订合同时原告留给被告用于双方沟通买房事宜的电话。但对于被告和中介的上述短信，原告均未予以回复。

2016年3月28日，吴某起诉刘某并追加中国银行顺义支行，要求确认刘某与吴某签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效并要求刘某继续履行合同。

上述事实，有庭审笔录、北京市存量房屋买卖合同、录音、短信截图等在案佐证。

本院认为：

原告与被告吴某于2016年2月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照约定全面履行合同义务。

根据双方合同约定及履行情况，被告吴某应于2016年3月18日当天向原告交纳首付款33万元。结合双方于2016年3月11日及3月15日的录音内容可知原告已于网签日之前向被告作出拒绝履行合同的意思表示。此时，尚未达到第一笔首付款的付款截止期限。通过双方的上述对话录音及中介经纪人给原告手机发送的短信内容可以看出被告一直要求在3月18日向原告交纳第一笔首付款，但原告未就收款事宜作出回复。根据双方举证、质证情况，本院认定被告未在网签当日交纳第一笔首付款并不是因为其自身原因，故原告主张被告构成违约，要求被告支付违约金并赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。关于合同解除，因被告吴某作为守约方要求原告继续履行合同，且原告作为违约方无法定的合同解除权，故对于原告要求解除双方《北京市存量房屋买卖合同》并撤销网签合同的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：

驳回原告刘某全部诉讼请求。

案件受理费九千二百八十五元，由原告刘某负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。