夫妻按揭购房在离婚分割时的正确计算方法

    我们先来看第一种计算方法：（房屋现值－尚未支付的房款）÷2。这种计算方式在前文已分析过，乍一看公平合理其实暗藏玄机，他最大的错误就在于将尚未付清房款部分的增值额也计算到了补偿款以内。我们知道夫妻按揭买房也就是共同向银行举债，这部分债务是共同债务，离婚时法院如果将尚在还贷的房屋判给一方所有，那么就意味着这一方将继续单独承担还款义务，夫妻共同债务变成了个人债务；而另一方由于不再因为婚姻关系共同还款，那么他就不能再享有尚未付清房款部分的增值收益，所以前文中法院的计算方法混淆了按揭购房和全款购房的区别，将预期增值与已得增值混为一谈，对取得房屋所有权一方是不公平的。
我们再来看最高人民法院推荐的计算方法：婚后共同还贷款÷房屋总价款（房价款＋总利息）×房屋现值÷2。这种计算方式在法律思路上是正确和清晰地，但在适用条件上出现了错误，其所使用的房屋总价款不应包含总利息在内。
    因为，首先按揭房利息不是房屋的价值而是银行贷款产生的衍生品，是付给银行而不是开发商，属于购房方式成本与房屋增值部分无关。既然房屋增值的终点以房屋现在市场价格为准，那么增值的起点就应是购房时开发商出卖的价格，如果硬要将银行贷款利息算在总价款内的话，那么房屋的评估价格也应该算到未来贷款期限终止时的市场价格。
    其次，后续的贷款利息为未实际产生的费用，离婚后，倘若取得产权的一方提前还贷或是一次性清偿所有的贷款，这部分利息就会减少或是不再产生，法律是不保护未发生的费用的，将未产生的房屋利息计算到房屋的总价款中，等于是让被补偿方提前承担了未产生的费用，于法律原则及规定不符，将严重损害其利益。
    最后，还有一种极端的情况，那就是：如果（房价款＋总利息）高于了离婚时房屋的评估价，也就是我们常说的房屋的价格增长跑不赢银行的贷款利息进而产生“倒挂”，那么所谓的房屋增值变成了缩水，从法律效果上说被补偿方反而要给取得产权的一方拿钱，这不成了笑话吗？在当今国家调控房地产行业、市场低迷的情况下这种假设绝非耸人听闻。
    综上所述，以上两种计算方法均有错误，不符合我国实际情况。笔者在这里提出一个新的计算方式：婚后共同支付的房款（包括共同支付的首付款、共同还的贷款和利息）÷房屋总价款（房价款＋已支付的利息）×房屋现值÷2，这种计算方式既包含了夫妻双方已付房款又顾及了已付房款所对应的房产增值部分，相对较为公平合理，体现了法律保护既得价值的原则，达到了权利和义务对等的效果，同时法院还应将夫妻双方的生活状况、子女归属等情况综合考虑，以计算公式为基础以现实情况为补充合理的分割按揭房。

【律师介绍】张颖律师，男，民商法学硕士，主要涉及公司（诉讼、非诉）业务、企业法律风险防范、房地产纠纷、拆  迁补偿、交通事故、婚姻、继承、医疗损害赔纠纷、劳动仲裁、工伤事故、人身损害赔偿、知识产权等民商事纠纷等；

张颖律师联系方式： 131****7129、微信号：131****7129  公众微信号：zhangyinglvshi

张颖律师微信平台是一所没有围墙的法学院，和你一起探讨法律知识，维护您的合法权益。

全国免费法律咨询电话 131****7129