房屋买卖合同纠纷判决继续履行合同支付违约金

2013年5月，王某诉至原审法院称：2011年10月22日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：1、吕某将位于北京市昌平区定泗路某号房屋（房屋所有权证号：X京房权证昌字第某号）出售给王某；2、房屋总价为15600000元，其中，王某应给付定金100万元；3、吕某应在房屋过户后3日内将房屋交付给王某使用；4、若吕某逾期交房，吕某应按日计算向王某支付已交付房价款万分之五的违约金，自上述交付期限届满之次日起至实际交付之日止。同日，双方签订《关于昌平区定泗路某号买卖合同的付款协议》，合同约定：1、王某应于2011年10月24日前支付定金1000000元；2、王某应于房屋过户当天将剩余房款14600000元支付给吕某。合同签订后，王某已于2011年10月25日将首付款1000000元支付给吕某，截止2012年5月31日，王某已将尾款14600000元全部付清，但吕某却以王某付款延迟为由，向王某索取毫无依据的巨额违约金。就此，王某与吕某多次协商未果，吕某以此为借口拒绝办理房屋过户手续，也拒绝将诉争房屋交付给王某使用。王某认为，上述两份协议，意思表示真实，合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。现王某已依约付清房款，吕某应当协助王某办理房屋过户手续，同时，对于其逾期交付行为，吕某应当承担相应的违约责任。故诉至贵院，请求判令：1、吕某履行《北京市存量房屋买卖合同》中约定的房屋过户义务，协助王某办理房屋过户手续，将北京市昌平区定泗路某号房屋（房屋所有权证号：X京房权证昌字第某号）过户至王某名下；2、判令吕某向王某支付违约金，计算方式为每日支付总房款的万分之五，从2012年6月4日起算，至实际交付房屋之日止（截至2013年4月22日共计2511600元）。3、诉讼费由吕某负担。

一审被告辩称

吕某在原审法院辩称：同意与王某继续履行买卖合同，但前提是王某应当先支付逾期违约金后，我方才应协助王某办理房屋的过户手续。不同意王某要求我方支付违约金的诉讼请求，因为王某违约在先，我方并没有违约事项。

吕某在原审法院反诉诉称：吕某因生意上紧张，遂决定将昌平区定泗路某号房屋出售。2011年10月22日，吕某与王某签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称：《房屋买卖合同》）及《关于昌平区定泗路某买卖合同的付款协议》（以下简称：《付款协议》），合同及付款协议约定，吕某将昌平区定泗路某号房屋出售给王某，房屋总价款1560万元，王某应于2011年10月24日前支付定金100万元，另于2011年11月30日前将剩余房款1460万元支付给吕某，在款项支付完后双方办理过户手续。合同签订后，王某未按合同约定时间履行付款义务，经吕某多次催告，直至2012年5月31日，王某才陆续将房款付清。由于王某违反《合同法》第一百六十一条规定，未按照合同约定的时间支付价款，吕某无奈之下只得向小额贷款公司办理高息贷款。王某的违约行为给吕某造成了巨大经济损失，吕某要求王某赔偿相应损失，但王某至今未履行义务。故提出反诉，请求判令：1、王某向吕某支付逾期付款违约金732550元；2王某赔偿吕某损失50万元；3、反诉讼费由王某承担。

针对吕某的反诉，王某辩称：不同意吕某的反诉请求，根据双方合同约定，吕某应当在我方付清房款的同时协助我方办理过户手续。我方认为吕某应先协助我方办理过户后，我方再支付全部购房款。故在吕某没有协助我方过户前，我方可以不付款。故我方不存在违约事项。

一审法院查明

原审法院经审理认定：王某与吕某所签订的《房屋买卖合同》及《付款协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。

一审法院认为

本案双方的争议焦点为：1、王某的付款时间是否构成逾期；2、如王某构成逾期付款，且吕某同意继续履行合同的前提下，在王某未支付逾期付款违约金前吕某是否有权拒绝履行协助王某办理房屋过户手续的义务。根据双方《付款协议》的记载，双方约定办理房屋过户登记的最后日期为2011年11月30日，并约定办理过户当天王某将剩余房款14600000元支付给吕某，同时约定办理过户的条件为全部购房款支付完毕。根据上述内容的描述，可以得出两个结论，第一，虽双方并未明确约定具体的付款日期，但通过对文字的整体解释，可以推定2011年11月30日应当为双方认可的最后付款期限。第二，双方在付款和办理房屋过户登记上存在履行上的先后顺序。具体到本案，王某将全部购房款支付完毕的日期为2012年5月31日，根据上述解释所确定最后付款期限，王某的付款行为应构成逾期付款，应属违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》中第七条对违约责任中关于逾期付款责任的相关约定看，吕某在王某逾期付款满30天后，不仅可以选择与王某解除合同并要求对方支付违约金，而且还可以选择继续履行合同，并首先要求违约方支付违约金后再继续履行合同的权利。本案吕某在王某逾期付款满30日后选择继续履行合同，基于王某的违约行为在先，故吕某不仅享有对王某逾期付款违约金的请求权，而且享有在王某未按照双方所签订的《房屋买卖合同》支付逾期付款违约金前，拒绝协助王某办理房屋过户手续的权利。结合上述分析，在王某未支付吕某逾期付款违约金前，要求吕某协助其办理房屋过户手续没有法律依据，对此法院不予支持。关于王某认为吕某未按照约定日期协助其办理房屋过户手续构成违约，应支付违约金的诉讼请求一节，如前所述，因王某的逾期付款构成违约在先，双方所签订的《付款协议》中关于办理过户手续的时间因王某的违约行为导致变更，除双方再次重新约定办理产权变更登记手续的具体期限外，在王某的违约问题处理完成之前，吕某有权拒绝协助王某办理房屋的变更登记手续。该拒绝履行的行为，不构成违约，故对于王某要求吕某支付违约金的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。关于吕某反诉要求王某支付逾期付款违约金并同时主张损害赔偿金一节，因吕某所主张损害赔偿的依据即王某的逾期付款行为，该请求权所指向的损害与合同中所约定的违约金所补偿的内容一致，根据法律精神，在双方约定违约金或违约金计算方式的前提下，不得同时主张违约金和损害赔偿金，优先适用违约金条款。故对于吕某要求王某支付损害赔偿金500000元的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。对于吕某要求王某支付逾期付款违约金的诉讼请求，法院予以支持，关于逾期付款违约金的具体数额，因在庭审中，王某对吕某违约金的具体计算方式及结果表示认可，对此法院亦不持异议，故王某应支付吕某逾期付款违约金的具体数额法院确定为732550元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、反诉被告王某于本判决生效后七日内给付反诉原告吕某逾期付款违约金七十三万二千五百五十元。二、被告（反诉原告）吕某在原告（反诉被告）王某支付违约金后三日内协助原告（反诉被告）王某办理北京市昌平区定泗路某号房屋的产权过户手续。三、驳回原告（反诉被告）王某的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告吕某的其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，王某不服，以原审判决适用法律错误为由向本院提起上诉：1、要求撤销原审判决第二项，改判吕某在判决生效后三日内协助王某办理房屋过户手续，将位于北京市昌平区定泗路某房屋（房屋所有权证号：京房权证昌字第某号）过户至王某名下，2、撤销原审判决第三项，改判吕某向王某支付违约金（以1560万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2012年6月4日起至过户并实际交付房屋之日止）。王某的上诉理由为：第一，原审判决认为支付违约金的义务和主债务之间存在先后履行顺序，属于法律适用错误。违约金债务为从债务，与主债务之间没有牵连关系。王某的主债务是支付购房款，对方的主债务是过户并交付房屋，上述合同主债务之间存在先后履行顺序。对方无权以王某未支付违约金为由拒绝履行合同主债务。第二，原审判决认为王某的违约行为导致合同变更，属于适用法律错误。违约行为不能导致合同条款产生变更的法律后果。第三，原审判决认可当事人以对方未付违约金为由主张先履行抗辩权，不符合诚实信用原则，属于适用法律错误。在合同履行过程中，一方违约时双方对于违约事实往往存在重大分歧，以此违约方不可能直接支付违约金。王某在支付完毕1560万元购房款后，多次以电话、电子邮件、快递等形式与吕某协商，要求其尽快办理房屋过户和交付，但吕某一直不配合。吕某提出了2000多万元违约金，后又提出300余万违约金，最后计算出70余万元违约金和50万元高利贷损失。吕某有权解除合同，但并未行使该权利，目的是想占用1560万元资金，又想主张巨额违约金。双方实际都有违约行为，应当承担各自的违约责任。第四，按照合同第七条中逾期付款违约责任的约定，第（1）项约定的逾期付款15日内，"合同继续履行"并不以王某支付违约金为前提条件，而是针对第（2）项中的合同解除权而言。即：逾期付款15日内，合同继续履行，吕某有权向王某按日收取违约金，逾期超过30日，吕某有权解除合同，按200％收取违约金。此外，本案应当适用上述第（2）项约定，并且不得重复适用上述第（1）项的约定。吕某无权依据上述第（1）项约定主张其先履行抗辩权，无权中止房屋过户义务。总之，王某未按约定付款，不能阻却吕某履行交房义务，否则即构成违约。

针对王某的上诉请求及理由，吕某辩称：同意原审判决，不同意王某的上诉请求及上诉理由。第一，王某未依照约定时间付款，违约在先。根据合同法第161条之规定，吕某有权行使先履行抗辩权，吕某未办理过户手续和交房并不违约。在王某全面适当履行合同义务后，吕某可以协助王某办理房屋过户手续。对方所述买卖合同第7条逾期付款违约责任的第（1）项和第（2）项只能二选一的主张没有依据。吕某可以选择解除合同，也可以选择不解除合同，不解除合同，王某也应当先支付违约金。

本院查明

经审理查明：2011年10月22日，王某与吕某签订《房屋买卖合同》约定：吕某将位于北京市昌平区定泗路某号房屋（房屋所有权证号：X京房权证昌字第某号）出售给王某；房屋总价为15600000元；吕某应在房屋过户后3日内将房屋交付给王某使用；若吕某逾期交房，吕某应按日计算向王某支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向王某支付违约金，合同继续履行。其中第七条关于逾期付款的约定为：（1）王某未按照约定的时间付款的，逾期在15日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算王某向吕某支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向吕某支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，吕某有权解除合同。吕某解除合同的，王某应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的200%向吕某支付违约金，并由吕某退还王某全部已付款。同时，双方对付款问题签订《付款协议》，该协议约定，1、王某应于2011年10月24日前支付吕某定金1000000元；2、王某应于2011年11月30日前办理北京市昌平区定泗路某号房屋产权过户手续，并于过户当天将剩余房款14600000元支付吕某，款项支付完毕后办理过户。

合同签订以后，王某于2011年10月25日将首付款项为1000000元支付给吕某，从2011年12月8日起至2012年5月31日止，王某分9次将剩余14600000元购房款以转账的方式支付给吕某。2012年9月17日，吕某向王某发函称，根据双方合同约定，王某逾期付款的行为构成违约，要求王某于2012年10月5日前对违约问题进行处理。吕某发函后，王某并未对上述函进行书面回复，双方亦未对逾期付款的违约问题进行有效磋商。2012年12月5日，王某向吕某发函称，其已于2012年5月31日付清全部房款，根据合同规定，要求吕某在2012年12月22日前协助办理房屋的过户手续。对王某的发函，吕某没有回复，亦未按照函中所约定的时间协助王某办理房屋过户手续。2013年3月11日，王某通过律师函的方式认为吕某以逾期付款为由拒绝协助王某办理房屋过户手续不能成立，并要求吕某协助王某办理房屋过户手续。2013年6月17日，案外人方艺再次以公证的方式向吕某发送电子邮件，内容与2012年12月5日函一致。在本案审理过程中，吕某按照王某具体的付款时间结合双方签订《房屋买卖合同》中对逾期付款违约金的计算方式确定王某应当支付吕某的违约金的具体数额为732550元，对吕某所说明的违约金的计算方式及最终数额王某表示认可。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《关于昌平区定泗路某号买卖合同的付款协议》、付款明细、付款凭证、关于王某先生逾期付款行为的函、关于要求履行购房合同约定的房屋产权过户及交付义务的函、律师函及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《付款协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。

本案中，依据双方约定，王某在2011年11月30日之前办理诉争房屋的产权过户手续，并于过户当天将剩余购房款1460万元支付给吕某，款项支付完后办理过户。但王某自2011年12月8日起至2012年5月31日止分9次将房款付清，明显违反了双方的约定，应当承担相应的违约责任。

在此情况下，本案的争议焦点为在合同继续履行的情况下，王某未支付逾期付款违约金之前，吕某不予交房、不办理过户手续的行为是否构成违约，吕某是否享有后履行抗辩权。

按照双方在《付款协议》中的约定，在2011年11月30日之前，购房款项支付完毕后双方办理过户手续。因此从双方约定看，购房款支付完毕即办理过户手续有时间限制，是在2011年11月30日之前。

从房屋买卖合同第7条第（1）项中关于逾期付款违约责任的约定看，王某逾期付款15日以内，以逾期应付款为基数，按日万分之五计算违约金，并在实际支付应付款之日起10日内支付违约金，合同继续履行。从（2）项的规定看，王某逾期付款超过30日，吕某有权解除合同。吕某如解除合同，则王某按照累计逾期应付款的200％支付违约金。但是如果王某逾期付款超过30日，吕某如不行使合同解除权，而是选择继续履行合同，王某是否及如何承担违约责任，在第（2）项中没有明确约定。另外，双方约定上述（1）项和（2）项不作累加。

根据上述双方当事人关于逾期付款违约责任的约定，本院上述第（2）项是关于王某逾期付款30日后，吕某选择行使合同解除权时，违约金如何计算的约定。如果吕某在此种情况下没有选择行使合同解除权，应理解为吕某此时放弃了行使合同解除权的权利，也就放弃了按照第（2）项约定向王某主张逾期付款违约金的权利。

由于上述第（1）项是合同继续履行时违约金的计算，而上述第（2）项是吕某选择解除合同时违约金的计算，而吕某不能既选择履行合同又主张解除合同，因此这两项不能累加。

但是王某逾期付款超过30日后，吕某选择继续履行合同，双方应当如何继续履行？本院认为双方应当参照上述第（1）项约定的内容来继续履行合同。因为上述第（1）项内容是关于王某逾期付款时双方继续履行合同的做法，只不过在实际履行合同过程中王某逾期付款的违约责任比上述第（1）项约定的情形更加严重，逾期付款超过半年。

按照上述第（1）项约定，王某应当承担逾期付款责任，并在实际支付应付款之日起10日内向吕某支付违约金，合同继续履行。依照该约定，在王某出现逾期付款的违约行为时，王某应当先支付逾期付款违约金，合同才得以继续履行。

因此，在王某出现逾期付款的违约行为后，王某按照约定先支付逾期付款违约金，合同继续履行，吕某才有继续履行合同义务的必要，按照双方的约定，上述行为是有先后履行顺序的。上诉人所称王某支付违约金的义务是从债务，不能阻却吕某履行涉诉房屋过户手续和交房的主债务的抗辩，不符合双方的约定，也不符合合同法第六十七条的相关法律规定，本院不予采纳。

综上，王某的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费一万三千四百四十七元，由王某负担（已交纳）。反诉案件受理费一万三千四百四十七元，由吕某负担五千五百六十三元（已交纳），由王某负担七千八百八十四元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二万六千八百九十三元，由王某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。