婚后个人财产购买房屋，离婚时应认定为个人财产
一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其出租收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。
【案情简介】
王某某与李某于2008年8月登记结婚，婚后李某用出售自己婚前房屋的款项购买了安徽省宁国市某小区房屋一套（以下简称案涉房屋），总价款为181800元，房屋产权登记在李某名下，王某某用自己婚前住房公积金账户上的45000元对该房屋进行了装修。
2011年6月，李某将该房以448000元的价格出售他人。婚后双方购买的家电在卖房时一并留给了买房人，估价8000元，包含在448000元房价中。
王某某婚前有一套房屋，婚后一直用于出租，租金收入约72000元。
2011年10月，王某某起诉至法院，要求判令双方离婚，并对夫妻共同财产依法分割，包括分割李某出售婚后所购案涉房屋的增值收益。
李某同意离婚，但认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产，与王某某无关。王某某个人所有房屋的租金收入72000元，应当作为夫妻共同财产进行分割。
【争议焦点】
1、李某用于婚后购房的资金来源于出售其婚前个人所有的房屋，案涉房屋是否属于夫妻共同财产的范围，增值部分应如何处理。
2、王某某个人所有房屋于婚姻关系存续期间的租金收入应如何认定。
【法院裁判】
一审法院经审理认为，王某某与李某夫妻感情确已破裂，现双方当事人均同意离婚，故准予王某某与李某离婚，在财产分割方面，案涉房屋是李某用其出售自己婚前房屋的款项购买，属于一方的婚前财产在婚后进行了转化，即由李某一方的婚前房产转化为货币形式，然后再由货币形式转化为案涉房产，不应影响其个人财产的性质认定。
李某购买案涉房屋用于家庭居住，并非投资，其将该房屋卖给他人的增值部分，依照《最高人民法院关于适用<中国人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释（三）》）第五条规定，该增值属于自然增值，离婚时应归李某个人所有；婚后双方用夫妻共同财产购买的家具、电器等，出售房屋时一并转让，总房款中的8000元应认定为夫妻共同财产。
王某某用婚前住房公积金上的45000元对房屋进行了装修，虽然《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释（二）》）第十一条规定，婚姻关系存续期间夫妻双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金，属于夫妻共同财产的范围，但前提是该住房补贴、住房公积金是婚姻关系存续期间取得的，而个人住房公积金账户中的数额可能包括婚前取得和婚后取得两个部分，本案中王某某系用婚前取得的住房公积金45000元装饰房屋，该部分住房公积金应认定为王某某一方的婚前财产。由于装饰材料已添附到房屋上，成为房屋不可分割的组成部分，离婚时对房屋价格整体评估时，应一并考虑房屋的实际装修情况，故448000元总房款中也包含房屋装修部分。考虑到房屋装修的折旧因素，李某应支付王某某40000元的房屋装修补偿款。
关于王某某个人所有房屋的租金收入72000元，性质属于经营性收入，按照《婚姻法》第17条规定，应认定为夫妻共同财产。
综上，一审法院判决：
1、准予王某某与李某某离婚。
2、李某支付王某某房屋装修补偿款40000元及出售夫妻共同所购家具、电器的款项4000元。
3、王某某支付李某房屋租金收入36000元。
二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。
【主要观点和理由】
1、关于李某用于婚后购房的资金来源于其婚前个人所有的房屋，案涉房屋是否属于夫妻共同财产的范围，增值部分应如何处理的问题。
第一种意见认为，位于宁国市××小区的房屋，系李某用出售自己婚前房产所得资金购买，虽然该购房行为发生在双方婚姻关系存续期间，但购房款来源于李某的婚前财产，王某某对此也没有异议。从性质上来说；这只是李某一方的婚前财产由原来的房产转化为货币再转化为诉争房产，所谓万变不离其宗，该房屋应属李某个人所有。李某将诉争房屋再次转让，由于房价上涨的市场因素而获利丰厚，但该收益属于自然增值，根据相关司法解释的规定，增值部分也应属于李某一方所有。
关于婚姻关系存续期间对房屋进行装修一节，应考虑装修款来源及相应的折旧因素，由李某对王某某予以合理补偿。
第二种意见认为，双方登记结婚在前，李某出售原房屋继而再购新房在后。取得结婚证即确立夫妻关系，除法律规定和双方另有约定外，原则上婚后所得都应认定为夫妻共同财产。故李某婚后所购宁国市××小区的房屋应定性为夫妻共同财产，出售房屋所得增值收益也属于夫妻共同财产，离婚时应当依法予以分割。
我们认为，上述第一种意见是适当的。
本案中李某在婚后用出售自己婚前房产所得资金购买诉争房屋，不能机械地认为该房屋系婚后购买就属于夫妻共同财产，还要审查购买房屋的资金来源。根据民法的基本原理，货币形式和其他财产形态之间的转化并不改变所有权的性质。
从国外法律的规定来看，一些国家通过明文规定的方式将“夫妻个人财产的替代物”，认定为夫妻一方的个人财产。如《瑞士民法典》第198条规定了以下财产为夫妻一方个人所有的财产：（1）夫妻一方专有的个人使用物品；（2）结婚时屙于夫妻一方所有的财产，或在婚姻关系存续期间通过继承或其他方式无偿取得的财产；（3）因精神赔偿所获得的补偿金；（4）夫妻一方个人财产的替代物。
2、关于王某某个人所有房屋用于婚姻关系存续期间的租金收入应当如何认定的问题。
第一种意见认为，对于一方个人所有的房屋婚后出租取得的租金收入，应确立一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间所得的租金首先推定为夫妻共同所有，但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的，则婚姻关系存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。
比如发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责，另一方从始至终没有参与，对于经营出租房屋并无任何贡献，此种情况下应认定房屋租金归属房产人令人所有。
第二种意见认为，虽然房屋租金在民法理论上被认为属于法定孳息，仅仅从法律定义的角度分析，房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息，应归租赁物的所有人所有。但是，租赁行为本身也是一种经营活动，也需要付出时间、精力和劳动。
考虑到租金与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。
尤其对那种夫妻一方依靠房租收益维持生计的情形，如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产，而另一方的工资、奖金收入则属于夫妻共同财产，结果显然是极不公平的。
我们同意第二种意见。当今世界主流越来越强调家务劳动与出外工作、投资经营对于家庭具有同等价值，第一种意见忽略了家务劳动应有的价值，不利于妇女权益的保护及婚姻家庭关系的稳定。另外，从证据的角度来说，判断一方是否对经营出租房屋作出过贡献，恐怕也有一定的难度。
【理论分析】
从现行婚姻法的内容来看，对于夫妻一方个人财产在婚后所产生的收益问题存在规定上的缺失。收益一般包括生产经营性收益、投资收益、知识产权收益、孳息、自然增值等，婚姻法本身明确了生产、经营的收益和知识产权的收益归夫妻共同所有，而《婚姻法解释（二）》中明确了一方以个人财产投资取得的收益属于“其他应当归共同所有的财产”，《婚姻法司法解释（三）》则明确了孳息和自然增值的个人财产属性。
投资是资本的货币化，投资收益是资本产生的剩余价值，带有风险性、不确定性和主观性，投资收益的这些特性与孳息形成了鲜明的对比。
孳息是通过自然的规律或法律的规定产生的收益。孳息和投资相比最突出的特性在于“定期性”，通常按法律的规定或法律关系即可定期地获得收益。
法律意义上孳息是原物派生的，是指由原物所产生的额外收益。我国《物权法》第116条规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或约定不明确的，按照交易习惯取得。”法定孳息一般按持续的时间来收取。《合同法》第163条也有关于孳息的规定，即“标的物在交付前产生的孳息，归出卖人所有，交付后产生的孳息，归买受人所有”。
《婚姻法解释
（三）》中关于“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”的规定，之所以引起一些争议，根源在于对“孳息”的解释不尽相同，我国法律又对“孳息”的概念未作规定。
我们认为，“收益”一般来说是“孳息”的上位概念，收益包括孳息但远远超出孳息的范围。《婚姻法解释（三）》中的“孳息”一词应作限缩解释，专指非投资性、非经营性的收益。投资、经营收益与孳息收益的不同之处在于具有风险性、不确定性和主观性的特点。如一方婚前所有果园中的果树，婚后由夫妻共同劳动、管理，该果树所结果实就不能简单认定属于天然孳息。从我国现有法律法规的内容来看，将“人工孳息”归于婚姻法中的生产、经营性收益，可能更为合理合法。
增值，可以分为自然增值（被动增值）和主动增值。如果物和权利价格的提升是基于人为努力而产生的，应当属于主动增值，原则上按照夫妻共同财产处理。《婚姻法解释（三）》实际上对夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的增值，是以该增值所基于的主观能动性行为或客观被动性行为作为划分标准，强调了客观被动性的自然增值属于一方的个人财产。之所以司法解释条文中没有出现“主动增值”的字眼，主要考虑到主动增值的原因包括进行生产、经营或者投资行为等，有些概念是交叉重合的。该司法解释采用规定孳息、自然增值除外的方法，便于法官具体操作及统一裁量尺度。
夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的自然增值，是指该增值的发生因通货膨胀或市场行情的变化而致，与夫妻一方或双方的协作劳动、努力或管理等并无关联。比如夫妻一方个人婚前所有的房屋、古董、字画、珠宝、黄金等，在婚姻关系存续期间因市场价格上涨而产生的增值，由于抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，是不以人的意志为转移的市场行为作用的结果，仍应依原物所有权归属为个人所有，该部分增值认定为一方的个人财产。
由于购买房屋具有投资和自住两种功能，对一方用婚前财产婚后购买房产所带来的收益，需要区分是投资购房还是家庭居住。在将婚前房产用于非自住的投资用途时，另一方有权主张其投资收益。
一方婚前个人房产婚后变卖，双方又添加若干夫妻共同财产购买新的房产，离婚时应考虑婚前房产变卖价款在新购房产价款中所占的比例，公平合理地予以分割。
一方用自己个人所有的房产作为家庭共同生活的居住用房，婚姻关系存续期间，因种种原因将该房屋出售后另购住房，仍然用于家庭自住，如果夫妻共同资金或另一方个人资金的再投入，离婚时对于出售房屋所带来的增值收益，应当认定为一方的个人财产。
【最高人民法院民一庭意见】
一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。
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【律师介绍】北京张颖律师，男，民商法学硕士，主要涉及公司（诉讼、非诉）业务、企业法律风险防范、房地产纠纷、合同纠纷、劳动仲裁、婚姻、继承、拆迁补偿、交通事故、医疗损害赔纠纷、工伤事故、人身损害赔偿、知识产权等民商事纠纷等；
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