团购商品房购房指标转让协议是否有效
之前受理了一起合同纠纷，原告聂某与被告张某签订了一份《团购期房指标转让协议》，约定张某将单位团购期房指标转让给聂某，转让费30000元，张某有义务将购房全程的相关信息及时转达给聂某，如单位团购房因故无法实现，张某应及时通知聂某，并全额返还聂某转让费，协议终止；如聂某在办理购房时因故自行终止，张某将不返还聂某转让费以用于处理违约事宜。
协议签订后，聂某与开发商签订了《商品房购买协议书》，并支付了购房款80000元，同时向张某支付了转让费30000元。但是，开发商没有如约交付房屋，聂某与开发商解除了协议，随即聂某起诉张某，请求张某返还指标转让费30000元。
在对上述案例进行分析前，笔者需要说明以下三个问题：
首先，要厘清购房指标的性质。购房指标不是正式的法律术语，理论界对其性质主要存在两种看法 ：一种观点认为购房指标属于资格；另一种观点认为购房指标属于债权范畴，具有期待利益。所谓资格，是指从事某种活动所应具备的条件或者身份等,其本身并非是一种权利，而是构成权利的要素之一。
指标受让方的交易目的并不仅是得到转让方的条件或者身份，而更重要的是获得购房指标这一标的，其具体内容是购房指标权利人得请求指标房建设方依约与之签订以房屋所有权为标的的购房协议（此处的购房协议是物权合同）。
因此，购房指标是一项相对权、请求权、有期限的权利，符合债权的主要特征，因此其性质为债权。当然，法律或者行政法规有时候会对购房指标权利主体的身份作出一些限制，这时候购房指标带有一定的人身属性，但是其性质仍为债权，是带有人身属性的债权。而购房指标的转让协议则是债权债务的概括转移。
为什么这么说呢？购房指标转让时，房屋尚未竣工交付，这时的指标转让方并非房屋的所有权人，物权尚不存在，更谈不上涉及物权变动的意思表示，因此指标转让协议自然属于债权合同而非物权合同。
其次，目前实践中常见的购房指标转让协议主要有以下四种类型：
1.经济适用房购房指标转让协议，经济适用房具有强烈的人身专属性、公益性和保障性；因此转让此类房屋指标的协议，因违反了《合同法》第五十二条第（四）项和第七十九条第（一）项的规定，因此属当然无效的合同。
2.单位集资房 购房指标转让协议，自2004年《经济适用住房管理办法》将单位集资建房正式纳入经济适用住房范围以后，只有两类企业经批准可以利用自有土地进行集资建房，而现实是相关部门已经停止办理相关审批手续，因此违法集资的任何交易行为因损害了房地产市场秩序等社会公共利益而无效。
3.小产权房 购房指标转让协议，由于小产权房是建造在农村集体土地上的房屋，因此这类房屋具有强烈的人身属性，因此转让这类房屋指标的协议因违反合同法、土地管理法等法律的效力性强制性规定而应认定为无效。但是，因小产权房形成的历史原因比较复杂，不能草率地一律认定无效。
4.商品房购房指标转让协议。
北京张颖律师将在后文结合前述案例对其效力一并探讨。
第三，影响购房指标转让协议效力的因素主要有以下三个方面：
1.法律、行政法规的效力性 规定;
2.购房指标是否具有人身属性；
3.指标房建设方与指标权利人是否约定禁止转让购房指标。需要指出的是，即使双方对指标转让未作出禁止约定，但是指标转让方在转让指标时也应当通知指标房建设方 ，并征得指标房建设方的同意 。
团购商品房购房指标转让协议不同于前述的三种指标转让协议，张颖律师认为，这类指标转让协议原则上应当认定为有效。首先，法律、行政法规并未明确禁止此类房屋购房指标的转让。
其次，团购商品房购房指标不具有人身属性，不受合同法第七十九条第（一）项“根据合同性质不得转让”的限制。
第三，团购的职工转让团购指标，只需征得指标房建设方即开发商的同意即可，而无需征得单位同意。因为商品房团购的过程，是单位受职工的委托与开发商就相关事宜进行谈判磋商，单位在团购过程中只是充当着职工的代理人的角色。
本案中，张某将团购指标转让给聂某，聂某也与开发商签订了合同，因此，张某与聂某之间转让团购指标的协议是有效的，并且协议已履行完毕。至于房屋不能依约交付致使聂某购房目的不能实现，是开发商违约的问题，在团购指标转让协议中，张某与聂某并未对此明确约定，只是笼统得约定“团购房因故无法实现”，笔者认为，这种约定属于含糊其辞的不明确约定，视为未约定。张某已经将团购指标转让给了聂某，使聂某与开发商签订了合同，张某的转让行为合法有效且已履行完毕，聂某无权要求张某返还指标转让费30000元。经本院主持调解，双方最后达成调解协议，由张某返还聂某指标转让费5000元。
协议签订后，聂某与开发商签订了《商品房购买协议书》，并支付了购房款80000元，同时向张某支付了转让费30000元。但是，开发商没有如约交付房屋，聂某与开发商解除了协议，随即聂某起诉张某，请求张某返还指标转让费30000元。
在对上述案例进行分析前，笔者需要说明以下三个问题：
首先，要厘清购房指标的性质。购房指标不是正式的法律术语，理论界对其性质主要存在两种看法 ：一种观点认为购房指标属于资格；另一种观点认为购房指标属于债权范畴，具有期待利益。所谓资格，是指从事某种活动所应具备的条件或者身份等,其本身并非是一种权利，而是构成权利的要素之一。
指标受让方的交易目的并不仅是得到转让方的条件或者身份，而更重要的是获得购房指标这一标的，其具体内容是购房指标权利人得请求指标房建设方依约与之签订以房屋所有权为标的的购房协议（此处的购房协议是物权合同）。
因此，购房指标是一项相对权、请求权、有期限的权利，符合债权的主要特征，因此其性质为债权。当然，法律或者行政法规有时候会对购房指标权利主体的身份作出一些限制，这时候购房指标带有一定的人身属性，但是其性质仍为债权，是带有人身属性的债权。而购房指标的转让协议则是债权债务的概括转移。
为什么这么说呢？购房指标转让时，房屋尚未竣工交付，这时的指标转让方并非房屋的所有权人，物权尚不存在，更谈不上涉及物权变动的意思表示，因此指标转让协议自然属于债权合同而非物权合同。
其次，目前实践中常见的购房指标转让协议主要有以下四种类型：
1.经济适用房购房指标转让协议，经济适用房具有强烈的人身专属性、公益性和保障性；因此转让此类房屋指标的协议，因违反了《合同法》第五十二条第（四）项和第七十九条第（一）项的规定，因此属当然无效的合同。
2.单位集资房 购房指标转让协议，自2004年《经济适用住房管理办法》将单位集资建房正式纳入经济适用住房范围以后，只有两类企业经批准可以利用自有土地进行集资建房，而现实是相关部门已经停止办理相关审批手续，因此违法集资的任何交易行为因损害了房地产市场秩序等社会公共利益而无效。
3.小产权房 购房指标转让协议，由于小产权房是建造在农村集体土地上的房屋，因此这类房屋具有强烈的人身属性，因此转让这类房屋指标的协议因违反合同法、土地管理法等法律的效力性强制性规定而应认定为无效。但是，因小产权房形成的历史原因比较复杂，不能草率地一律认定无效。
4.商品房购房指标转让协议。
北京张颖律师将在后文结合前述案例对其效力一并探讨。
第三，影响购房指标转让协议效力的因素主要有以下三个方面：
1.法律、行政法规的效力性 规定;
2.购房指标是否具有人身属性；
3.指标房建设方与指标权利人是否约定禁止转让购房指标。需要指出的是，即使双方对指标转让未作出禁止约定，但是指标转让方在转让指标时也应当通知指标房建设方 ，并征得指标房建设方的同意 。
团购商品房购房指标转让协议不同于前述的三种指标转让协议，张颖律师认为，这类指标转让协议原则上应当认定为有效。首先，法律、行政法规并未明确禁止此类房屋购房指标的转让。
其次，团购商品房购房指标不具有人身属性，不受合同法第七十九条第（一）项“根据合同性质不得转让”的限制。
第三，团购的职工转让团购指标，只需征得指标房建设方即开发商的同意即可，而无需征得单位同意。因为商品房团购的过程，是单位受职工的委托与开发商就相关事宜进行谈判磋商，单位在团购过程中只是充当着职工的代理人的角色。
本案中，张某将团购指标转让给聂某，聂某也与开发商签订了合同，因此，张某与聂某之间转让团购指标的协议是有效的，并且协议已履行完毕。至于房屋不能依约交付致使聂某购房目的不能实现，是开发商违约的问题，在团购指标转让协议中，张某与聂某并未对此明确约定，只是笼统得约定“团购房因故无法实现”，笔者认为，这种约定属于含糊其辞的不明确约定，视为未约定。张某已经将团购指标转让给了聂某，使聂某与开发商签订了合同，张某的转让行为合法有效且已履行完毕，聂某无权要求张某返还指标转让费30000元。经本院主持调解，双方最后达成调解协议，由张某返还聂某指标转让费5000元。
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【律师介绍】北京张颖律师，男，民商法学硕士，主要涉及公司（诉讼、非诉）业务、企业法律风险防范、房地产纠纷、合同纠纷、劳动仲裁、婚姻、继承、拆迁补偿、交通事故、医疗损害赔纠纷、工伤事故、人身损害赔偿、知识产权等民商事纠纷等；
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