房屋买卖合同纠纷违约金过高法院予以调整降低

原告（反诉被告）李某与被告北京市某房地产经纪有限责任公司（以下简称某公司）及被告（反诉原告）万某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月30日立案受理，依法由审判员田雅娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某及其委托代理人张玉泉，被告某公司的委托代理人，被告（反诉原告）万某及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称原告李某诉称：2014年8月我通过某公司介绍欲购买万某所有的位于北京市昌平区东环路号楼单元号住房。某公司称此房是1992年建设，三方于2014年8月2日签订房屋买卖合同，我按约定向某公司支付了服务费，向万某支付了购房定金。在办理过户过程中我才知道此房是1986年建的，与某公司当时介绍的情况完全不符，故我提出解除合同，但未与某公司、万某协商一致。为维护自身合法权益，故我诉至法院，请求：1.判令解除我与某公司及万某的房屋买卖合同；2.判令某公司返还我中介服务费28890元；3.判令万某返还我定金20000元；4.判令诉讼费由某公司和万某承担。被告辩称被告某公司辩称：一、李某与我公司及万某在真实意思表达的基础上签订的房屋买卖合同，三方主体适格，意思表示真实，且合同内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对三方当事人具有法律约束力。合同约定居间代理费为23540元由李某承担，合同明确约定我公司为居间方，李某与万某在我公司的促成下达成了房屋买卖居间合同，我公司履行了自己的义务，但是在合同签订之后，李某却以其他理由要求解除居间合同构成违约。二、李某诉称的事实与客观事实不符。在签订合同之前出售方与我公司已经向其出示了房产证复印件，具体标注了建房日期，按照合同约定居间合同中一旦通过居间人的法定程序促成居间行为李某即应支付相应的报酬，即使李某与万某私下解除房屋买卖合同，我公司亦不予认可。三、我公司收取居间代理费合法有效，于法有据。根据合同法的相关规定，本案中买卖双方在签订居间合同时已经明确了居间代理费的具体金额和付款时间，我公司促成双方签订了房屋买卖合同已经履行完自己的义务，李某与万某在合同中约定的条款属于当事人的真实意思表示，合同内容及形式均不违反法律规定，合同约定合法有效，本案中房屋买卖居间合同已成立并生效。综上，我公司认为李某起诉的事实和理由均不符合法律规定，请求法院驳回李某的全部诉讼请求。被告万某辩称：不同意李某的诉讼请求，同意某公司的意见。双方合同合法有效，李某无理的起诉已经构成了根本违约，根据双方补充协议约定，李某应承担违约责任，请求驳回李某的诉讼请求。反诉原告万某诉称：2014年8月2日，我与李某签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定李某购买我名下的位于北京市昌平区城区镇东环路东号楼单元层号房屋，房屋及设施总价款为107万元。合同签订当日，李某支付了定金2万元，约定余款分期支付。2014年9月30日前交齐贷款资料、办理房屋审贷手续，批贷后5日内办理过户手续并交纳购房首付款31万元，以贷款方式将剩余房款76万元支付。双方签订合同后不久，因市场行情变化，北京市存量房价格有所下跌，李某多次与我沟通要求解除买卖合同，双方已初步达成解除合同的一致意见，但因某公司不同意退还李某中介费，双方未能签订书面协议。我在等待李某作出决定的过程中，收到了李某的一纸诉状，李某在起诉书中编造的理由牵强，其明确表态要求解除房屋买卖合同的行为已经侵犯了我的合法权益，构成根本违约，故我提出反诉，请求：1.判令李某支付我违法解除合同的违约金214000元；2.诉讼费由李某承担。反诉被告李某辩称：我与万某进行房屋买卖是通过中介的言论介绍，中介公司在做宣传的时候应当保证其宣传的真实性，我在第一次买房之前没有见过房屋买卖合同，没有见过房产证，从万某出示的房产证无法了解房屋真实情况只能通过国家相关部门进行鉴定，但是我在建委进行查询需要手续，即房产证号及房主的姓名。中介公司介绍房屋建成的日期是1992年，对我后续的房屋交易带来了一定的影响，其中最重要的是年限。大产权房是70年产权，中介公司介绍涉案房屋是1992年的房屋，但是事后我通过查询得知这个房屋是1986年的房屋，更为重要的是房屋的商贷房龄接近30年，放款难度加大，某公司作为专业的房屋中介机构显然对此有所隐瞒，房主对此也有所隐瞒，对我们造成了误导，中介公司及房主违反了诚实信用原则。我向房主询问时房主称该房屋会进行加固和保温处理，但我们签订合同拿到房产证后进行查询得知本小区的房屋没有进行加固处理和外墙面的保温粉刷。我到建委问询得知该小区不进行加固处理，中介公司及房主违背了诚实信用原则，其所提供的服务与事实不符，是一种欺骗消费者的行为。我的月收入为3000元至5000元，合同中约定的违约金大概20万左右，我的年收入为3万元至6万元，违约金是我年收入的3到6倍。中介公司作为盈利机构，单笔营业额就在几万甚至几百万，这个合同看似公平，实际对我是不公平的，而且合同没有对中介公司销售人员所犯的错误和误导消费者的行为作出估计，违反了公平原则，加重了我方的责任，综上所述，请求法院驳回对方诉讼请求，支持我方的诉讼请求。某公司发表意见称：李某要求解除合同是因为存量房价格下跌，故此提出种种借口要求解除合同，之前我公司区域经理给双方做过调解，李某主张是因为资金不足要求解除合同，其要求退还中介费我公司不同意，居间合同订立后我公司有权收取代理费。本院查明经审理查明：万某为北京市昌平县城区镇东环路东号楼单元层号房屋的所有权人，该房屋所有权证书上写明房屋建成年代为1986年。2014年8月2日经某公司下属分公司北京市某房地产经纪有限责任公司府学路分公司（以下简称某府学路分公司）提供居间服务，出卖人（甲方）万某与买受人（乙方）李某及居间人（丙方）某公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，合同约定出卖人所售楼房坐落在北京市昌平县城区镇东环路东号楼单元层号，房屋所有权证证号为京房权证昌私字第号。出卖人与买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交，房地产经纪机构名称为某公司。买卖双方签订《房屋买卖居间合同》，居间行为完成，买卖双方应向居间人支付本合同约定的居间代理费。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为95万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为12万元，上述价款由买受人一并支付给出卖人。买受人在签订本合同的同时支付定金2万元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为76万元。经各方友好协商，买受人应向某公司缴纳居间代理费23540元。出卖人和买受人应积极配合居间人的居间活动，按照居间人的要求提交房屋买卖所需的相关证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向居间人支付居间代理费，买卖双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。本次交易的后续手续由北京易融担保有限公司办理，并另行签署相关合同，居间人将积极督促后续事宜的办理。乙方于签订合同当日支付甲方购房定金2万元，于2014年9月30日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后5日内，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房首付款31万元（包括定金2万元）一次性付给甲方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；拒绝购买该房屋的；逾期履行合同约定的付款义务超过十五日的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。同日甲方万某、乙方李某与丙方北京易融担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定甲乙双方委托丙方办理后续交易事宜，签订本合同当日，乙方向丙方支付保障服务费5350元。合同签订后，李某向万某支付购房定金2万元，并通过银行转账方式向某公司支付居间代理费及保障服务费共计28890元。某公司原店长张晨为其出具收据，写明收到李某缴纳的代理费23540元、服务保障费5350元。因某公司经纪人在促成李某与万某达成房屋买卖合同时告知李某涉案房屋建成于1992年，而房屋实际建成年代为1986年，故李某以某公司提供的信息不真实为由诉至法院，请求同其诉称。李某主张其在签订房屋买卖居间合同时万某及某公司均未向其出示房屋所有权证书，万某与某公司对此不予认可，主张在签约前已向李某出示房屋所有权证书原件。关于在签约前其是否要求过万某及某公司出示房屋所有权证书，李某的主张前后不一，其于2014年11月24日庭审时主张没有要求，于2014年12月10日庭审时主张要求过，但对方拒不出示。经询问，李某表示双方约定的违约金数额过高，要求法院予以降低。上述事实，有房屋所有权证书、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、中国农业银行存款凭条、录音、收据、定金收条及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为本院认为：李某与万某在某公司的居间下达成的《房屋买卖居间合同》系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋买卖居间合同》明确写明了涉案房屋的房屋所有权证证号，且买卖房屋属于重大事项，买受人对房屋的基本情况包括房屋坐落、房屋所有权人等信息负有基本的审查义务，李某主张签约之前未见过房屋所有权证书与常理不符，且其关于签约之前是否要求过对方出示房屋所有权证书的陈述前后不一，故对李某关于万某与某公司在签约之前未向其出示房屋所有权证书的主张，本院不予采信，对万某、某公司关于签约前已向李某出示房屋所有权证书的主张予以采信。因涉案房屋的房屋所有权证书明确写明房屋建成年代为1986年，万某在合同履行过程中并不存在刻意隐瞒房屋真实状况的行为，李某在签约后以对方陈述的房屋建成年代与真实情况不符为由要求解除合同已构成违约，现万某同意解除合同，本院不持异议。主合同解除的，从合同一并解除，故本院对李某要求解除与万某及某公司签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求予以支持；李某的行为构成违约，依据双方合同约定，李某应支付房屋总价款的20%作为违约金，李某以双方约定的违约金过高为由要求适当降低违约金，因万某并未提交因双方合同解除给其造成损失的相关证据，故本院对李某要求降低违约金的请求予以支持，违约金的具体数额由本院结合双方的实际履行情况酌情确定；当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现万某已选择适用违约金条款，故对李某已交付的定金二万元，万某应予以返还；因本案案由为房屋买卖合同纠纷，李某要求某公司返还中介费的诉讼请求属于其与居间方的争议，与本案不属于同一法律关系，故对其该项诉讼请求，本院不予处理，李某可另诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：裁判结果一、解除原告（反诉被告）李某与被告北京市某房地产经纪有限责任公司及被告（反诉原告）万某于二○一四年八月二日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。二、原告（反诉被告）李某支付被告（反诉原告）万某违约金七万元。三、被告（反诉原告）万某返还原告（反诉被告）李某定金二万元。上述第二、三项折抵后，原告（反诉被告）李某支付被告（反诉原告）万某违约金五万元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告（反诉被告）李某的其它诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）万某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五百一十一元，由原告（反诉被告）李某负担三百零二元（已交纳）；由被告（反诉原告）万某负担二百零九元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二千二百五十五元，由原告（反诉被告）李某负担七百三十八元，于本判决生效后七日内交纳；由被告（反诉原告）万某负担一千五百一十七元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。