以案说法，关于房屋善意取得的法律问题
善意取得，又称为即时取得，是指无权处分人将其占有的财产转让给买受人，如果买受人在取得该财产时是出于善意（即对无权处分人之所为完全不知情），则买受人将依法取得该财产的所有权。原所有权人将丧失对原物的返还权，只能请求无权处分人赔偿相应的损失。善意取得是《物权法》颁布后确立的一项重要的民事法律制度，它对保护市场交易安全起到了至关重要的作用，具有确定性和终局性的法律特点。本文中，安妮律师将从自己代理过的一个案件分析入手，为大家详细介绍善意取得制度的相关法律问题。
【案例导入】
1998年11月，女方李从艺与男方张西洋在北京朝阳区民政局登记结婚，婚后育有一子。2003年5月，双方购入位于北京市上地酉街的一套商品房，房屋面积153平方米，首付30%，剩余部分银行按揭贷款，房屋登记在张西洋一人名下。
2009年初，夫妻感情恶化，双方遂协商卖掉该房屋，用卖房所得款分别再购置二套小户型房屋分开居住以避免争吵。卖房事宜由男方一人办理，并委托我爱我家房屋中介公司放盘销售。2009年10月，该房顺利卖出，买受人任三省支付了355万购房款，全部打入男方的银行账户，随后男方将房屋过户到了任三省的名下。
2010年1月，男方张西洋起诉与女方李从艺离婚，女方提出男方未经其同意，私下转让了夫妻共有的房产，要求对离婚案件中止审理。之后，女方李从艺以买受人任三省和男方张西洋为共同被告，提起了房屋买卖合同无效的确认之诉。
在审理过程中，原告李从艺主张：涉案房屋为她与被告张西洋的夫妻共同财产。在双方协商离婚过程中，张西洋将该房屋低价转让给了任三省，双方恶意串通的行为严重侵害了她的合法权益，该买卖合同应被确认为无效。对此，原告提供了原房产证、与被告张西洋的结婚证等证据予以证明。
被告任三省辩称：自己并不存在与被告张西洋恶意串通的事实，买卖双方主观上都属善意。双方是通过中介才结识的，房屋买卖行为是正常的市场交易行为。况且自己也尽到了应有注意的义务，双方转让房屋的价格合理且产权已过户，自己已善意取得的该房屋，双方所签订的买卖合同应合法有效。对此，被告任三省提供了中介居间合同、房屋买卖合同、银行转账记录、房地产公司挂牌价以及新的房产证予以证明。
被告张西洋辩称：自己出卖该房屋是与原告协商后进行的，并不存在原告所述的私自转让的情形。同时，自己与被告任三省素昧平生，并不相识，所有交易均是通过房屋中介完成的，双方并没有恶意串通损害原告的利益。对于自己与原告协商卖房的事实，被告张西洋未提供相应的证据。
【法院判决】
一审法院经审理后认为：被告任三省虽是通过中介公司登记购房，称已尽到了必要的审查义务，但其承认在两次实地看房过程中，均未见到原告李从艺和被告张西洋本人，只见到房内有老人和孩子；对为何没有结合其它材料以及张西洋的年龄、婚否、看房时发现屋内有老人、孩子等情况，进一步针对该房屋的产权情况予以了解一节，被告任三省不能作出合理的解释。同时，针对为何买卖双方与中介公司签订的《居间合同》及买卖双方之后签订的房屋购买合同中所记载的房屋主体价格，房屋装饰、装修及附属设施价格不一致，且对共有人情况记载不清的情形，经本院反复询问，二被告均不能作出合理的解释。关于购房款一节，被告张西洋称其收到了房款现金及经银行转帐的款项，但未出示银行转帐的相关资料，并对具体情况始终不能详细说明。综上，结合本院查明的情况以及在案证据，现原告李从艺提出二被告恶意串通签订房屋买卖合同，将房屋产权进行转移的行为损害了其合法权益，并主张上述合同无效，其理由充分，于法有据，本院予以支持。
被告任三省所提出其是涉案房屋的善意取得人，但并未对此提供充足的证据，所述理由也有违常理，本院对其抗辩理由，不予采信。被告张西洋所提出其出卖房屋时原告知情，也未就此提供相应的证据，对其抗辩理由，本院亦不予采信。据此，判决任三省与张西洋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
一审结束后，二被告不服，上诉到北京市中级人民法院。
二审法院经审理后认为：被告任三省在房屋买卖过程中并不存在过错，并按合同约定付清了房款和办理了过户，其购买价格亦符合同地段房屋的一般市场价，应属善意取得，依法予以保护。至于被告张西洋主张原告李从艺对其出让行为知情，因未提供相应证据，本院不予采信。对此给原告李从艺造成的损失，被告张西洋应承担相应的赔偿责任。据此，二审改判被告任三省与张西洋所签卖卖合同有效。（为保护当事人隐私，本案例使用化名）
【安妮律师说法】
本案是一起典型的未经共有权人同意私自处分房产的案件。一审法院和二审法院的判决之所以有天壤之别，主要还是涉及如何认定买受人存在“善意”的问题。
关于不动产是否适用善意取得，在《物权法》颁布之前就一直存在争议。持否定意见一方认为，不动产以登记为其公示方法，交易中不会因为实际占有就被认定为所有权人，而动产则是以占有为公示方法，因而交易中极易让人误信占有人即为所有权人，故善意取得之标的物应以动产为限，不动产并不涉及善意取得的问题。而持肯定意见一方则认为，在不动产交易日益频繁的今天，对交易安全的要求也越来越高。如果要求每一笔交易买受人都要对出让人是否为真正的权利人进行调查将很难进行，而且征信成本会很高，由此会在一定程度上阻碍不动产市场的流通发展。从维护不动产交易安全和促进市场交易发展的角度而言，应采取和适用不动产善意取得制度。随着2007年10月1日《物权法》出台，该争议才算真正尘埃落定。《物权法》106条首次对善意取得制度作出了明确规定，并确立了善意取得的四个条件。时至2010年初，最高法开始酝酿《婚姻法司法解释三（草案）》的制订。有专家提出为保护婚姻关系中弱势一方的利益，建议将一方私自转让夫妻唯一共有不动产的情形排除在第三人可善意取得该不动产的制度之外。但在2011年8月13日正式施行的法条中，并未见此条草案规定，可见最高法在平衡婚姻关系保护和交易安全保护的利益冲突时，还是优先选择了保护市场交易的安全。
根据《物权法》106条的规定，适用善意取得制度必须符合以下四个条件：
1、无权处分人处分了他人所有的财产。实践中，以房屋为例，无权处分行为主要包括四种情形：一是无所有权仅为占有而为的处分行为，如承租人将承租的房屋转让给他人;二是所有权受限制而为的处分行为，如夫妻共有权人未经另一方同意私自转让房屋;三是拥有所有权但暂时无处分权而为的处分行为，如附条件的房屋买卖，约定在房款未付清前不得转让;四是代理人擅自处分了被代理人的房屋。上述四种情况均可能会产生无权处分后善意取得的法律后果。
2、买受人受让时出于善意。所谓的“善意”，其实是一种主观标准，是买受人内在的心理活动。案件审判中，判断买受人是否“善意”，会优先让原所有权人对买受人存在恶意进行举证。如果原所有权人能举出一定的证据，买受人则需对自己在买卖过程中尽到了足够且充分的审查及注意义务进行证明，方才能表明自己的“善意”而加以对抗。
正如本案一审法院所认为，买受人应对出卖人的身份、年龄、婚姻状况、房屋权属登记、权利限制以及实际使用的情况等诸多条件尽到一个普通人所能达到的审查义务。实践中，常围绕“普通人”到底做了哪些调查才算是尽到了审查义务存在争议。不同法院和不同法官有不同的考量标准。显然。本案一审法官对被告“善意”的要求标准过严。事实上，如果房屋交易真的存在权利瑕疵，对于一个普通的买受人来说，在目前信息公开的制度下，基本上是无法把握其中的风险的。在很大程度上，只能信赖房屋中介公司的基本调查以及房管局的物权登记。对此，安妮律师认为，作为买受人如能提供房管局的权属查询记录、中介公司的居间合同、同地段房地产公司相近的不动产交易价格，以及房款实际支付等证明就可证明其“善意”的存在。如果法院强行对买受人的“善意”提出过高的要求，将会使善意取得制度在某种程度上失去了存在的意义。
3、买受人以合理的价格有偿取得。首先需要明确的是，无偿取得财产是肯定不适用善意取得的。也就是说，买受人取得财产必须是通过买卖、互易、债务清偿、出资等具有交换性质的行为实现。同时，需要强调的是价格的合理性。这个“合理”价格，一般定义为同地段、同时期、同户型的一般市场成交价。本案中，原告认为被告存在低价转让的情形，但未能举出相应的证据，而被告任三省却举出了房地产中介公司对该楼盘的与成交价相近的报价，足以证明其成交价格合理性，故被二审法院采信。
法条之所以会对合理价格作出特别规定，是因为财产转让一般是以支付对价为条件下进行的，这反映了财产转让的基本规律。如违反了这一规律，就可以引起人们对该项交易是否为“善意”的合理怀疑。
4、转让的财产依照法律规定已经完成交付。以房屋为例，我国对房屋转让以登记为要件。买卖双方只有到房管局进行了权属变更登记，才能发生物权转移的效力。如果买受人没有及时办理房屋变更登记，自然也不会产生善意取得的法律后果。
正如上文所述，善意取得制度是国家立法基于保护市场交易安全，对原所有权人和买受人之间的权利所作的一种强制性的物权配置。在这一制度下，原所有权人的权利受到了一定的损害，法律将为其提供以下的救济途径：
1、侵权赔偿。无权处分人未经原所有权人同意而处分他人财产，符合侵权责任的构成要件，原权利人可以请求损害赔偿。但应注意的是，如无权处分人主观上未无处分的恶意，如登记无效或被撤销而无权处分人并不知情的。则不能构成侵权。
2、不当得利返还。无权处分人获利缺乏法律基础，故在原所有权人与无权处分人之间将构成不当得利关系，原所有权人可基于此请求无权处分人返还其所得利益。
3、违约责任。如无权处分人与原所有权人之间还存在合同关系，如租赁合同或是附条件的买卖合同，原所有权人可依合同向无权处分人追究违约责任。
4、过错责任。该责任主要针对夫妻共有财产一方私自处分的情形。在离婚诉讼中，一方将因涉嫌转移、隐匿夫妻共同财产而应承担过错责任，会面临不分或少分夫妻共同财产的法律惩罚。
5、国家赔偿。此责任只针对由于房屋行政部门的错误登记导致无权处分人有机会擅自处分财产的情形，登记机关应当承担赔偿责任。
虽然善意取得制度表面上是优先保护了买受人的利益，但事实上由于实践中法院对买受人“善意”及合理价格的严格要求，以及现今征信制度的严重缺乏，买受人将面临更大的法律风险。为避免法律纠纷的出现，安妮律师想提醒买受人在房屋交易过程中如碰到下列情况的一定要多加小心：一是房屋价格低于或明显低于市场交易价格的;二是出卖人急于成交而提出诸多优惠条件的;三是出卖人没有合理理由不签订书面合同且代理手续也不完备的。
除此之外，买受人在购买房屋时还应注意对下列情形及相关文件进行审查：一是授权公证书的真实性;二是对出卖人婚姻状况的审查。已婚的须出示结婚证和配偶同意出卖的证明，离婚的须出示离婚证或法院的离婚判决且出示自己享有对该财产有权处分的法律文书;三是对出卖人的健康状况进行审查。如出卖人为限制行为能力人，由他人代签合同则可能会面临无效的法律后果。如原房屋所有权人死亡的，出卖人则需提供继承公证书或是遗产最终归属的法院判决书（调解书）;四是购买的是法院委托拍卖的房屋，则需审查拍卖成交确认书、法院协助执行通知书和法院的判决书等相关法律文书。
