安妮律师信箱：前夫留下的房屋该怎样继承？

安妮律师：

    您好！

    给您添麻烦了。事情是这样的：2008年我与前夫离婚。2012年4月我的前夫癌症复发去世了，留下一套房子和一份受益人已经先于他死亡的保险。我与前夫有个女儿，现年18周岁，离婚时法院判决由我抚养，我前夫每月支付一定数额的抚养费。作为遗产的房屋是结婚后我跟前夫一起买的单位房改房，离婚时判决归了他。

    2010年，我前夫又交了个女朋友，之后发现自己患了癌症，就没跟女朋友登记结婚。前夫共有五个兄弟姐妹，父母亲也都在前些年陆续去世。前夫去世后，我询问过他的兄弟姐妹，据说他并没有留下任何遗嘱。

    现在，我想替女儿办理房屋的继承手续，经咨询得知需要先办理继承公证。除了提交一系列资料以外，公证处还要求我把前夫所有的兄弟姐妹都找来做一个询问笔录。没想到，前夫的兄弟姐妹全部拒绝了我的请求。

    此时，我前夫的女朋友告诉我她手中有一份我前夫留下的遗嘱。据我了解的情况是，在我前夫去世后，她自己写了一份东西，说是我前夫生前曾口头表示过这套房产是要留给她的，之后她还找了几个人在那份遗嘱上盖章签字。

    我是一个单亲妈妈，离婚后我一直一个人独立抚养着女儿。为了女儿的利益，我什么都可以付出。因为以前的一些往事，我前夫的兄弟姐妹可能会对我有误解。所以，现在想请动他们好象也很难。安妮律师，我想咨询以下几个问题：一是要办理房屋继承具体的程序怎样的？二是整个程序下来需要交纳多少费用？三是办理继承公证一定需要我前夫的兄弟姐妹来作证吗？如果他们坚持不来我该怎么办？四是我前夫女友手中的遗嘱能否构成口头遗嘱呢？我又该怎么面对？

    期待您的回复，非常感谢！

                                                                      王女士

王女士：

    您好！

    感谢您的信任，您所咨询的问题是当今继承法律事务中最常碰到的房屋继承纠纷问题。下面我将为您详细解答：

    一、房屋继承的具体程序如下：

    首先，须明确该房屋为被继承人可以自行处分的财产。因为根据我国《继承法》的相关规定，只有是被继承人个人的财产，才属于遗产的范围。否则，先需要进行分家析产，明确遗产的范围。

    其次，到公证处办理房屋继承公证。如果是办理法定继承公证，需要提交的材料包括：被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其它可以证明被继承人与法定继承人存在亲属关系的文件、同一顺位的继承人放弃继承或是已经死亡的证明，继承人的身份证件和其他公证处要求提供的文件。

    如果办理的是遗嘱继承公证，除提供上述资料外，还需提供被继承人的遗嘱。如果被继承人的遗嘱在死亡前已进行过公证，在办理继承公证时可以直接使用。若是被继承人所留遗嘱并不是公证遗嘱，则需要通知所有具有法定继承资格的人到场，确认该份遗嘱的效力（若存在第一顺序继承人，则无须通知第二顺序继承人到场）。

    最后，凭办理完毕的房屋继承公证书，携带房产证、本人身份证到房屋管理中心办理过户或是加名手续。

    以上是公证程序的房屋继承手续。如果继承公证无法进行，也可直接到法院以其它法定继承人为被告，提起继承诉讼。待法院判决后，直接凭判决书到房屋管理中心办理过户手续。

    二、办理房屋继承的相关费用如下：

    1、公证费。继承权公证费按照继承人所继承房屋估价的2%来收取，最低不低于200 元。以北京某公证处为例：如果房屋是房改房，以房屋购买价为标准收费。如果房屋是商品房，2005年之前，每平方米不足3000元的，按3000元收取; 2005年之后，则按房屋的购买价为标准收取费用。

    2、评估费。根据房屋价值不同，从千分之五到千分之零五分阶段收取。评估费并不是必然产生的费用，如果申报的房屋价值基本符合市价，则可以免去这项费用。也有某些地区是直接按合同的购买价确定房屋价值，不需要另做评估。

    3、房屋继承过户税费。由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

    4、契税。法定继承人继承房地产，免契税。非法定继承人根据遗嘱继承房屋权属的，需要缴纳1.5%契税。

    综上所述，如一套价值为100万的房屋办理继承需要交纳的费用：5000元的房屋评估费用+2万元的公证费用+500元合同印花税+100元的登记费+5元的权证印花税=25605元。

    三、对于您所提出的办理继承公证是否需要所有法定继承人（第一顺序和第二顺序）到场的问题，不同公证处有不同要求。以北京大多数公证处为例，如果第一顺序继承人存在，则无须通知第二顺序继承人到场办理继承公证。但是，不排除个别公证处或是其它地区的公证处，为了减少自身的风险，会要求当事人通知所有法定继承人到场做询问笔录。我个人认为，此举是增加了当事人公证的难度，并没有相关的法律依据。

    如果您前夫的兄弟姐妹坚持不到场，你目前只有二种选择：一是换一家不需要通知第二顺序继承人到场做笔录的公证处办理公证;二是以您前夫的兄弟姐妹为共同被告，提起继承诉讼，通过法院判决的方式继承该房屋。

    四、您来信中所提到的前夫女朋友所持遗嘱的效力问题。需要明确的是，如果她所持的遗嘱真是被继承人死亡后由她个人代写，可以确定这是一份无效的遗嘱。因为遗嘱必须是被继承人死亡前，由被继承人本人亲自作出。死亡后补办的文件是不能称之为遗嘱的。另外，关于口头遗嘱法律是有明确规定的，适用条件如下：

    1、只能是在“危机情况”下订立的。这种危急在日常生活中，主要是被继承人病重或是受伤危及生命，已经无法书写的情况。

    2、口头遗嘱必须有“二个以上证人在场见证”方为有效。下列人员不能成为见证人：无或限制民事行为能力人、继承人、受遗赠人、与继承人或受遗赠人有利害关系的人。与继承人或受遗赠人有利益关系的人主要为二类人：一是继承人或受遗赠人的近亲属; 二是与继承人或受遗赠人存在债权债务关系或是经营合伙关系的人。

    3、待“危急情况”解除后，被继承人恢复了采用其它方式订立遗嘱能力时（主要是书面或录音形式），口头遗嘱失效。

    至于你提出如何面对这份遗嘱的问题，我的建议是不需要主动去理会这份遗嘱的存在。因为，如果真如你信中说述，那确定是一份无效遗嘱，自然无须理会。如果情况不是这样，您前夫的女友想要争取自己的权利，势必会以您女儿为被告提起继承诉讼，到时您们双方可能通过法院诉讼去解决这个问题。

    希望我的回答会对您有所帮助，祝您一切顺利！