以案说法，关于 “小产权房”购买的风险提示
安妮律师导读：“小产权房”是指建造在农民集体土地之上，未经规则，未缴纳土地出让金等费用，由享有该土地所有权的集体组织或者与房地产开发商联合开发建设，并由集体组织自行制作和颁发房产证的房屋。由于土地来源及颁发房产证的主体资格不适格，购买此类房屋，虽比同地段房屋价格大幅优惠，但在法律上却存在诸多风险。本文中，安妮律师将通过以案说法的方式，为大家一一提示。
【案例导入】
2010年8月10日，范小燕与北京某房地开发公司签订《房屋购买合同》，购买了位于北京市沙河镇某新村住宅一套。该新村系该地产公司与沙河镇镇政府联合开发的北京市昌平区旧村改造项目。范小燕购买的房屋建筑面积为125平方米，总价款为98万，付款方式为一次性付款。同时，范小燕还与开发商约定，开发商应争取在2011年12月31日前办理完毕北京市房管局颁发的房产证，即所谓的“大产权”。届时如不能办理，范小燕有权解除合同，开发商应退还购房款并按已将购房款的2%支付违约金。如范小燕要求继续履行合同的，开发商则按每日万分之三的标准支付违约金至实际办理完毕为止。
合同签订之后，范小燕支付了全部的购房款。2011年2月1日，开发商交付使用了房屋。此后，开发商一直未按约定办理该房的“大产权证”，范小燕多次催问，均无结果。2012年5月，该开发商向昌平区人民法院起诉，称所售房屋没有办理预售许可证，至今也无法办理。为了防止扩大双方进一步的损失，要求确认与范小燕所签《房屋买卖合同》无效。
庭审中，原告开发商诉称：在签订购房合同前，已经明确告知过被告所售房屋为“小产权”，正争取办理“大产权“，但是不承诺一定能办下来。如果办不下来，被告可以解除合同。现因国家政策发生变化，该项目已经无法办理预售许可证，故要求确认合同无效。同意退还已交房款，并愿意按银行同期活期利息支付违约金。
被告辨称：当初我在购买该套房屋时，原告告知五证齐全，并称今后会办理“大产权“，我才同意购买，并一次性交纳房款。现原告称国家政策改变，不能办理”大产权“，属欺诈行为。现我同意解除合同，但要求原告双倍退还已付房款，并足额支付违约金。
【法院判决】
法院经审理后认为：北京某房地产开发公司所销售的某新村房地产项目具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，但未办理土地出让手续，因此不属于商品房开发项目。根据国家相关法律，是无法取得商品房预售许可证的。该公司与范小燕签订的合同系双方自愿签署，未违反国家的相关法律，应是合法有效的。对于原告请求确认买卖合同无效的主张，本院不予支持。鉴于原告要求确认合同无效，被告同意解除合同，由此可见双方均不愿意继续履行合同，本院尊重双方的意愿对该合同予以解除。合同解除后，原告北京某开发商应退还被告已支付的房款，并按合同约定支付违约金。对于原告主张按银行同期利息支付违约金的诉求，本院不予支持。关于被告反诉主张的原告存在欺诈销售行为，本院认为本案房屋并不属于商品房，亦双方在合同附件中也有约定，被告在庭审中也无证据证明原告欺诈故意的存在，故不予支持。
法院判决：原告与被告于2010年8月10日签订的买卖合同解除。原告于判决生效后十日内返还被告购房款及支付相应的违约金。被告于判决生效后三十日内返还房屋给原告。驳回原被告的其它诉讼请求。
【安妮律师说法】
“小产权房”溯其源由，早在改革开放之前就出现了。最早的“小产权房”是号称“天下第一村“的江苏华西村。此后，此类为改造新型农村所建造的住宅销售给城镇居民的现象比比皆是。导致此现象产生的根本原因是根据1988年颁布的《土地管理法》规定，准许集体土地使用权依法转让，同时也准许城镇非农村户口的居民使用农村集体土地来建造房屋。因此，“小产权房”在当时根本就不是一个法律问题。时至1998年，《土地管理法》大修后，明确规定了农民集体所有的土地不得进入土地一级市场，一级市场的土地必须是国家所有的土地。也就是说除开农民自建宅基地房屋外，其它房屋必须经过土地征收和审批手续，交纳土地使用费后，才能正式建造房屋。此后，“小产权房”才逐渐成为一个法律问题进入到人们的视线中。特别是近年来，由于大城市房价的一路彪升，现在的“小产权房”已然成为了一种独立的房屋供应类型。在北京，可售的“小产权房”就占到了北京楼盘销售总量的20%，而深圳则高达40%。
很多人之所以选择购买“小产权房”，究其原因还是因为它的建造成本中不包含土地出让金、拆迁补偿款、挂牌交易的竞价成本等各种税费，其售价会远远低于同地段正规的商品房。从实惠的角度出发，会吸引大量中低收入的阶层购买。购买时，虽然明白这是“小产权房”，存在一定的法律风险，但基本认为自住是没有问题的。当然也不排除个别开发商，在房屋销售时隐瞒了房屋及土地的真实情况，对消费者作出了不实承诺，误导消费者当作“大产权房”购买的情形。但无论是哪种情况，只要是购买“小产权房”，就好比是在自己身边埋下了一颗定时炸弹，带来的是长久的法律隐患。
关于“小产权房”的法律风险，主要有以下几方面：
1、由于建造房屋所在的集体土地性质以及购买者的城镇户口问题，可能会导致房屋购买合同无效。根据1999年5月国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》以及2004年11月2日国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》等行政规章的规定，是禁止城镇居民购买农村集体所有土地制土地上建造的房屋的。虽然在《土地管理法》这样法律层次的文件中并没有明确性的禁止性规定，但是城镇居民在购买“小产权房”时仍有可能会因为“违反法律、行政法规的强制性规定”而导致合同无效。如果购买合同真的被判无效，会产生互相返还，并恢复原状的法律后果。对于购房者而言，其投入的时间、精力、金钱、装修以及丢失的机会成本都将得不到有效弥补。
2、如果购买的“小产权房”没有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，那该“小产权房”将涉嫌违法建筑，可能会面临被拆除的巨大风险。如上述案例，如果经规划部门规划，主要为旧城改造项目，并有可能在将来取得房屋所有权证的房屋，原则上法院会根据《物权法》的相关规定，认定买卖合同有效。但是如果是未经行政部门许可，没有办理任何审批手续，就系出卖人私自建造出卖，应为违法建筑，依法应予拆除，其买卖合同也是无效的。例如：2010年5月，北京延庆县村委会与北京广泽投资公司合作开发的51楼楼房，就涉嫌违法占地，政府做出没收51栋全部房屋，并处于227万元罚款的行政处罚。如消费者购买了此类房屋，其权益就像空中楼阁一样，岌岌可危。
3、由于国家政策的限制，“小产权房”不能取得房管局颁发的房屋产权证，买卖合同双方享有的仅仅是债权，购买方的物权将得不到任何保护。长期以来，“小产权房”的问题一直游走在法律的边缘，国家相关部门也曾多次下定决心对“小产权房”市场进行清理整顿。为解决历史遗留问题，对部分拥有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的“小产权房”颁发过大产权证，承认其物权地位。但是，在2012年2月21日国土部召开的《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻发布会上国土资源部执法监察局巡视员王宗亚就明确表示：“小产权房将不予确权登记，不受法律保护。国土资源部将会在全国开展小产权房清理工作。”这代表，从今年起国家将收紧“小产权房”的政策，“小产权”想转化成“大产权”已无可能。
如果购房者拥有仅是集体经济组织自行颁发的房产证，该证在物权保护上没有任何作用，仅是对双方债权身份的一种确认。虽然消费者支付了全部的购房款，但房屋的物权仍属于集体经济组织的。换言之，消费者出钱买了房，住得却是别人的房，随时都将面临被驱赶的危险。
再则，因为没有物权凭证，无法办理物权变动手续，“小产权房”也不能在房地产市场上自由流通。购房者想要转让时，只能寻找同意接受合同债权的买家交易，这对双方权利都将带来新的法律风险。
4、“小产权房”建造缺少相应的行政部门监管，当出现房屋交付延迟、房屋质量、装修、物业管理、后续售后服务等诸多问题时，消费者的维权之路都将极其艰难，权利可能根本得不到保护。
5、如遇到征收或拆迁时，购房者将面临无法拿到补偿款，房屋被拆，流离失所的境地。根据我国《物权法》的相关规定，征收集体经济组织的土地应给予的补偿款主要有土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。这些费用均是给集体经济组织或集体经济组织成员的。而“小产权房”的购买者多是城镇居民，从法律上而言，并没有直接领取补偿款的资格。征收或拆迁发生后，消费者只能凭借房屋购买合同向集体经济组织或成员主张补偿。但此时集体经济组织或成员多会主张买卖合同无效，只愿意返还最初的购房款，购房者的利益将受到极大的损害。
当然，针对某些建造时间较长，已经形成成熟社区的“小产权房”，政府主管部门有可能会要求其补交土地出让金或相关税费，通过变更土地使用性质，将房屋产权合法化。但对新增的“小产权房”国家政策必定会严格控制，鉴于以上法律风险，购房者购房时一定要慎重。
