安妮律师信箱：父母房屋想过户给子女，继承、赠与、买卖哪种更好？

安妮律师：

您好！

我父母在北京朝阳区有一套三室二厅的住房。前段时间父母主动提出由于年事已高想将房屋过户到我和姐姐的名下。由于姐姐已交满五年的社保，具有购房资格，而我刚到北京，社保交纳时间不长，目前还没有资格购房，所以房屋只能过户到我姐姐一人名下，我的那一部分产权只能通过私下协议的方式体现。父母的意思是想通过低价买卖的方式将房屋过户过来。听说您在家事房产这方面比较擅长，我想请教您二个问题：一是如果房屋过户至我姐姐名下，我的风险大吗？二是有没有更好的办法来解决这个问题？

李小姐

李小姐：

你好！

我认为你在信中所提到的主要是父母所有的房屋该如何过户给子女会更好的问题。现实生活中，为解决这一问题人们一般会采用三种方式：继承、赠与和低价买卖。其实，这三个方式各有利弊，下面我将为你逐一分析：

首先是继承，继承有二种方式：一种是遗嘱继承，另一种是法定继承，遗嘱继承将优先于法定继承。被继承人去世继承开始后，继承人凭死亡证明、公证遗嘱（如果是法定继承，则需提供与被继承人的亲属关系证明）、房屋权属证明等材料至公证处办理继承公证。继承公证办理完毕后，携带相关材料再至房管局办理过户手续。这个过程中需要交纳的税费包括：公证费、房屋评估费、房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税。如果是非法定继承人继承遗产（法律上属于遗赠），还需另外交纳1.5%的契税。如果是法定继承人继承，则无需交纳此费用。虽然国家遗产税的征收草案已有多时，但迄今为止并没有正式的法条出台，因此目前遗产继承是不用交遗产税的。

其次是赠与，赠与人与受赠人签订赠与合同后，携带该合同和房屋权属证明至公证处办理赠与公证。公证完毕后，携带相关文件再至房管局办理过户手续。赠与需交纳税费包括：公证费、房屋评估费、印花税、登记费及契税。如果是一般赠与行为(包括继承、遗赠、离婚、赡养关系、直系亲属赠与)需要交纳的契税为房屋评估费的1.5%，如果是其他无偿赠与行为则需全额交纳房屋评估费3%的契税。值得一提的是，国家税务总局还明确规定到，受赠人取得赠与人无偿赠与的房屋后，如再次转让该房屋，将以财产转让收入减去受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为基数的20%缴纳个人所得税。也就是说，虽然赠与发生时所交纳的税费不多，但房屋再次转让时，需要交纳的税费就会很多。因此，现实生活中父母房屋想过户给子女选择赠与的形式并不是太明智的选择。

最后是买卖，通过买卖，房屋买卖双方需缴纳的税费如下：营业税（五年外免交，五年内按房屋价格的5.5%交纳）、土地增值税（五年外免交，五年内接房屋价格的1%交纳）、个人所得税（五年外免交，五年内按房屋价格的1%或房屋现值-原值的20%交纳）、印花税、契税、登记费等。如果是五年外的房屋所需交纳的税费不会太多，如果是五年内的房屋光是营业税及个人所得税就是一笔不小的开支。因此，现实生活中如父母房屋急需过户至子女名下的，五年外的房屋选择买卖的方式是一种不错的选择。

再回到你的具体问题上来，你们姐妹俩只有你姐姐具有购房资格，虽然房屋实际由你们俩按份共有，但房产证上只能体现你姐姐一人的名字。从法律的角度而言，这种买卖形式属于借名购房。虽然你们可以签订私下协议来约束双方的权利义务，但由于该协议所规避的是国家的限购政策，就有可能因违反法律强制性规定而导致协议无效。这时，你所面临的法律风险极大。其实，通过上述三种转让形式的详细比较，我们不难看出，如果父母所有的房屋想过户至子女名下，如果不是那么着急，选择继承应是一种不错的方式。这样不仅所缴纳的税费最少，而且有效规避了你所面临借名购房的法律风险。继承的方式最好选择遗嘱继承，因为法定继承，可能会牵扯到被继承人配偶及父母等其它继承人的利益，而直接通过遗嘱的方式指定继承，将最大程度的确保了你们姐妹俩的利益。以上法律意见供你参考，希望对你有所帮助。