租房合同解除难，如何要回剩余租金

一、案情简介

2022年7月2日曹某某通过某房地产经纪公司将其名下的一套房屋出租给原告杨某某居住，并签订了《租赁合同》。

2023年1月7日杨某某因工作调动告知曹某某要提前解除房屋租赁合同，并根据合同约定主动与经纪公司联系房屋转租事宜。一周后因转租难以实现，杨某某主动承担违约责任，同意曹某某扣除押金作为违约赔偿，仅请求其退还剩余租金和水电费用，并于次日搬离了房屋。曹某某并未回复。

1月16日曹某某主动联系杨某某，却告知对方拒绝退费和解除合同，并声称房屋漏水，要求杨某某承担房屋损坏责任。2月1日杨某某带转租的人看房时，却发现曹某某在合同期内擅自更换了房屋门锁，导致杨某某无法进入房屋，双方矛盾进一步加深，杨某某愤而起诉。

二、维权思路

该案为典型的房屋租赁合同纠纷，争议焦点为该合同是否解除，以及双方对于合同中退还租金条件的理解存在矛盾。

被告曹某某辩称杨某某未履行房屋设施维护义务致使房屋损坏，对此应承担违约赔偿责任，故不予解除合同；同时声称根据《租赁合同》第十四条的约定认为杨某某未依约将房屋转租出去，因此其不退押金、租金的行为具有合理依据。

我方律师团队作为原告代理人，立足案件焦点，主要就房屋租赁合同的解除要件和相关情形展开分析，判断本案合同解除与否，并结合《租赁合同》的相关条款进行全面详尽地分析，形成了以下代理思路。

（一）本案构成法定解除

首先，案件中原告明确表示退租并解除合同，被告曹某某未提出异议；后原告再次通过微信告知被告并搬离清空了房屋，依约承担了违约责任。相关行为符合《民法典》第五百六十三条第二款规定的情形“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，因此该房屋租赁合同构成法定解除。

其次，被告声称不予解除合同的理由并不充分，经我方律师团队调查得知案涉房屋漏水是由于整栋楼共用的管道反水，并非原告方使用不当造成；且被告以修改房门密码、拉黑微信、不接电话等实际行动方式表明其认可合同已经解除的事实，因此上述理由不影响合同的解除。

（二）租金水电费等应予退还

双方争议点主要在于对于《租赁合同》第十四条“住户违约提前告知中介寻找下家住户配合看房，对接出去之后押金及房租给退”的解释。被告曹某某认为“对接出去”要求该房屋必须成功转租，否则租金押金不予退还。

而我方代理人认为原告不应承担房屋成功出租的责任，其义务仅限于提前告知中介人员配合看房，不代表对接不成功就不给退押金和租金；且合同对于违约行为已经规定了承担违约金的相应条款，在承担违约金的基础上还要承担房屋对接不成功的风险责任，对于承租人而言显失公平。

三、案件结果

被告曹某某退还原告剩余租金、水电费共9000余元。

四、案外普法

《民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。”

律师提示：法律规定的情形为房屋租赁合同的法定解除情形，发生上述情形时，当事人可单方解除合同；双方协商一致或发生合同约定的解除事由时解除合同，属于约定解除情形，约定解除较之法定解除更利于双方问题的解决，避免纠纷的发生。